Pierwokup nieruchomości to kwestia, która jest ściśle związana ze sprzedażą nieruchomości np. w formie przetargów na wolnym rynku. Wbrew pozorom, pierwokup może dotyczyć również sytuacji typowego Kowalskiego, a nie jedynie dzierżawy gruntów rolnych lub wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej. W pierwszej kolejności warto jednak wyjaśnić, na czym dokładnie polega pierwokup nieruchomości i jakie są jego podstawy prawne.
Pierwokup wynika z ustawy lub zawartej umowy
Trzeba na pewno podkreślić, że ogólne zasady pierwokupu nieruchomości zostały określone przez kodeks cywilny. Wspomniana ustawa wyjaśnia, jak funkcjonuje pierwokup na podstawie umowy swobodnie zawieranej przez strony. W praktyce istnieje także instytucja pierwokupu wynikająca z przepisów szczegółowych. Taki ustawowy pierwokup zwykle funkcjonuje jednak na podobnych zasadach, jak reguły określone przez kodeks cywilny. Co ważne, przepisy dotyczące pierwokupu, które ustalił kodeks cywilny, stosuje się jako domyślne rozwiązanie (jeśli dana ustawa nie wprowadziła innych regulacji).
Zastanawiasz się, jak sprzedać nieruchomość klientowi, kiedy inna osoba ma prawo do pierwokupu? Istnieje możliwość zrealizowania tego typu transakcji, ale tylko pod warunkiem, że strona pierwokupu zgodzi się na odstąpienie od umowy. Otrzymując takowe pozwolenie, możesz zgłosić się do naszej firmy działającej na terenie całej Polski, a jeśli jesteś z Bydgoszczy, Gdańska lub Katowic, to poniżej znajdziesz nasze oddziały:
- Skup nieruchomości Bydgoszcz;
- Skup nieruchomości Gdańsk;
- Skup nieruchomości Katowice/Śląsk.
Zlekceważenie pierwokupu ma poważne skutki …
Kodeks cywilny wskazuje między innymi, że prawo pierwokupu jest niezbywalne. Osoba lub firma posiadająca takie prawo, powinna zostać powiadomiona jeśli obecny właściciel nieruchomości zamierza ją sprzedać stronie trzeciej. W takiej sytuacji posiadacz prawa pierwokupu domyślnie ma 1 miesiąc na podjęcie ostatecznej decyzji zakupowej lub rezygnację z transakcji.
W przypadku nieruchomości, złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu wymaga formy notarialnej. Jeśli mimo podpisania umowy pierwokupu sprzedawca zlekceważył jej zapisy, to można domagać się odszkodowania. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której uprawnionym do pierwokupu z mocy ustawy był Skarb Państwa, samorząd, współwłaściciel lub dzierżawca. Wtedy zlekceważenie zasad pierwokupu przez sprzedawcę nieruchomości skutkuje bezwarunkową nieważnością transakcji. Oznacza to, że jako skup nieruchomości nie możemy odkupić Twojego mieszkania lub domu jeśli ciąży na nim obowiązek pierwokupu.
Jeśli jesteś już w temacie pierwokupu, ale chcesz mieć kompleksową wiedzę w zakresie praw i obowiązków, co do sprzedaży nieruchomości, koniecznie zapoznaj się z artykułem: Co warto wiedzieć o współwłasności nieruchomości? Dzięki temu unikniesz wszelkich nieporozumień jeśli chodzi o skuteczną i legalną sprzedaż domu lub mieszkania.
Pierwokup mieszkania od gminy regulują przepisy
Przykładem pierwokupu uregulowanego ustawowo jest transakcja z udziałem gminy dotycząca sprzedaży lokalu komunalnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że z prawa pierwokupu mieszkania od samorządu może skorzystać osoba posiadająca umowę najmu tego lokalu na czas nieokreślony.
Aktualnie obowiązujące przepisy sprawiają, że do lokali mieszkalnych, dla których przypisane jest prawo pierwokupu, nie możemy zrealizować odkupu jako skup nieruchomości. Jedynie w sytuacji, kiedy osoba mająca uprawienia pierwokupu zrzeknie się ich, można rozpocząć procedurę wyceny i sprzedaży nieruchomości do skupu.
Jeżeli gmina zamierza sprzedać mieszkanie zasiedlone przez wspomnianą osobę, to najemca powinien otrzymać odpowiednie zawiadomienie z terminem na podjęcie decyzji wynoszącym co najmniej 21 dni. Warunki transakcji dotyczące m.in. bonifikaty wynikają z polityki mieszkaniowej gminy. Szczegółowe przepisy regulują również zasady pierwokupu nieruchomości lokalowych od Polskich Kolei Państwowych oraz pozostałych przedsiębiorstw z udziałem Skarbu Państwa.
Pierwokup dla dzierżawcy może wynikać z ustawy
Jeszcze innym szczególnym przypadkiem jest pierwokup nieruchomości przez dzierżawcę. Już wcześniej w naszym artykule pojawiła się informacja, że taki pierwokup może wynikać z ustawy. Mowa o przypadku uwzględnionym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Ten akt prawny informuje, że dzierżawca ma ustawowe prawo pierwokupu jeśli umowa dzierżawy została zawarta z datą pewną, dzierżawca wykorzystuje nieruchomość w ramach swojego gospodarstwa rodzinnego i co najmniej od 3 lat dzierżawa jest faktycznie wykonywana. Wspomniany termin trzyletni nalicza się od daty podpisania umowy dzierżawy.
W pozostałych przypadkach, strony takiej umowy mogą swobodnie ustalać zasady pierwokupu nieruchomości (oczywiście z poszanowaniem przepisów kodeksu cywilnego).
Nie zastanawiaj się dłużej, w jaki sposób sprzedać nieruchomość, na której ciąży prawo pierwokupu. Przeanalizuj artykuł: Kiedy możliwa jest sprzedaż udziału w nieruchomości?, a dowiesz się, na jakich zasadach można pozbyć się swoich udziałów lub po prostu zaniechać pierwokupu mieszkania wobec innych osób.
Pierwokup nieruchomości – gmina też go może użyć
W kontekście ciekawego tematu, jakim jest pierwokup nieruchomości, na pewno warto wspomnieć, że takie uprawnienie czasem posiadają również samorządy. Przywoływana już wcześniej ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości:
- niezabudowanej i nabytej wcześniej przez obecnego sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne albo wykorzystywanych w ten sposób),
- wpisanej do rejestru zabytków (pierwokup dotyczy także użytkowania wieczystego takiej nieruchomości),
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej innej niż nieruchomość przeznaczona lub wykorzystywana na cele rolne albo leśne,
- położonych na terenie strefy rewitalizacji lub specjalnej strefy rewitalizacji,
- nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jeśli dana działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod inwestycje publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- w przypadku której wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Podobnie jak w innych przypadkach dotyczących pierwokupu, strony powinny zawrzeć warunkową umowę sprzedaży u notariusza. Sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu na rzecz gminy może nastąpić jeśli samorząd nie skorzysta ze swojego uprawnienia przed upływem miesiąca od daty powiadomienia go przez notariusza.
Kiedy nie wiesz, czy możesz sprzedać nieruchomość będącą Twoją własnością, koniecznie skontaktuj się z naszym skupem nieruchomości poprzez formularz kontaktowy na stronie Internetowej. W ten sposób prześlesz nam niezbędne dane mieszkania lub domu, a my prześlemy ofertę w ciągu 24 godzin. Pamiętaj, że wycena nie jest zobowiązująca, a więc nie ponosisz żadnych dodatkowych kosztów.
Sekcja FAQ
1. Czy z pierwokupu można zrezygnować?
Oczywiście, że z prawa do pierwokupu może zrezygnować każda osoba do niego uprawiona pod warunkiem wcześniejszego zapoznania się z dokładnymi zapiskami umowy. Tylko w takiej sytuacji można legalnie odstąpić od umowy i umożliwić nabycie mieszkania lub domu przez inne osoby, lub instytucje takie, jak np. nasz skup nieruchomości Gdańsk.
2. Jak szybko sprzedać kłopotliwe mieszkanie?
Kłopotliwe mieszkanie można sprzedać bardzo szybko, korzystając z usług naszego skupu nieruchomości. Wystarczy przesłać do nas niezbędne informacje na temat mieszkania lub domu i poczekać na odpowiedź wraz z wyceną. Ostateczny czas realizacji transakcji jest zależny od tego, jak bardzo są skomplikowane sprawy prawne odnoszące się do danej nieruchomości.
3. Czym skutkuje nieuwzględnienie prawa pierwokupu podczas sprzedaży?
Kiedy sprzedający nie uwzględni prawa pierwokupu na rzecz danej osoby wszelkie transakcje, jakie zostały zawarte bez porozumienia z nim, będą nieważne. To istotna informacja dla osób decydujących się na sprzedaż domu lub innego lokalu mieszkalnego. Jako skup nieruchomości zawsze dokładnie analizujemy sytuację prawną domów i mieszkań, dlatego eliminujemy tego typu sytuacje.