Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie z zagranicy?

Sprzedaż nieruchomości to proces wymagający starannego przygotowania, a sytuacja komplikuje się, gdy właściciel mieszka na stałe poza granicami Polski. Pojawiają się pytania o konieczność przyjazdu do kraju, formalności i bezpieczeństwo całej transakcji. Na szczęście, polskie prawo przewiduje skuteczne rozwiązania, które umożliwiają sprawną i bezpieczną sprzedaż mieszkania z zagranicy. Ten poradnik krok po kroku wyjaśni, jak to zrobić.

Czy muszę być w Polsce żeby sprzedać mieszkanie?

To jedno z pierwszych i najważniejszych pytań, jakie zadają sobie właściciele nieruchomości mieszkający za granicą. Odpowiedź brzmi: nie, osobista obecność w Polsce nie jest konieczna do sfinalizowania sprzedaży. Kluczem do przeprowadzenia całej procedury jest ustanowienie zaufanego pełnomocnika, który w naszym imieniu dopełni wszelkich formalności, włącznie z podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży u notariusza. Zdalna sprzedaż mieszkania jest więc w pełni możliwa i zgodna z prawem.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości – klucz do sukcesu

Podstawą prawną dla działania w czyimś imieniu jest pełnomocnictwo. Aby jednak było ono skuteczne przy sprzedaży nieruchomości, musi spełniać ściśle określone wymogi formalne. Zwykłe pisemne upoważnienie będzie niewystarczające.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, musi być zawarta w formie aktu notarialnego, to również pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

Dokument ten powinien precyzyjnie określać zakres umocowania. Należy w nim zawrzeć:

• Dane osobowe mocodawcy (sprzedającego) i pełnomocnika.
• Dokładne oznaczenie nieruchomości (numer księgi wieczystej, adres).
• Zakres czynności, do których upoważniamy pełnomocnika, np. podpisanie umowy przedwstępnej i ostatecznej, odbiór ceny sprzedaży, wydanie nieruchomości kupującemu, załatwienie formalności w urzędach.

Jak upoważnić kogoś do sprzedaży, czyli pełnomocnictwo notarialne z zagranicy

Ustanowienie pełnomocnictwa, gdy przebywamy za granicą, jest najbardziej newralgicznym punktem całej operacji. Istnieją dwie główne ścieżki, aby uzyskać ważny dokument.

Ścieżka 1: Działania w polskim konsulacie

Pierwszą myślą wielu osób jest wizyta w polskiej placówce dyplomatycznej. Rola konsulatu przy sprzedaży jest jednak często błędnie rozumiana. Zgodnie z ustawą Prawo konsularne, konsul może dokonywać pewnych czynności notarialnych. Jednakże konsul nie sporządzi pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do sprzedaży nieruchomości. Może on natomiast poświadczyć własnoręczność podpisu na przygotowanym wcześniej dokumencie. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem w tym przypadku jest zlecenie polskiemu notariuszowi przygotowania projektu pełnomocnictwa, a następnie podpisanie go w obecności konsula, który urzędowo poświadczy nasz podpis.

Ścieżka 2: U notariusza w kraju zamieszkania z klauzulą apostille

To najczęściej wybierana i rekomendowana metoda, która zapewnia pełną zgodność dokumentu z polskimi wymogami. Proces ten, choć kilkuetapowy, gwarantuje, że sprzedaż na odległość przebiegnie bezproblemowo.

Łatwy i bezpieczny sposób sprzedaży mieszkania

Sprzedaj swoje mieszkanie bez wychodzenia z domu i zbędnych spotkań. W ciągu 1 dnia.

• Szybka wycena
• Jedna wizyta w mieszkaniu
• Bezpieczna sprzedaż

Chcę sprzedać mieszkanie

1. Przygotowanie treści: Zleć przygotowanie treści pełnomocnictwa prawnikowi lub notariuszowi w Polsce. Zapewni to zgodność zapisów z polskim prawem.
2. Tłumaczenie: Przetłumacz dokument na język urzędowy kraju, w którym przebywasz.
3. Wizyta u lokalnego notariusza: Podpisz pełnomocnictwo w obecności miejscowego notariusza.
4. Uzyskanie klauzuli apostille: To najważniejszy krok. Apostille to specjalne poświadczenie, które potwierdza autentyczność dokumentu urzędowego (w tym aktu notarialnego). Jego moc prawną reguluje Konwencja haska z 5 października 1961 r., której Polska jest stroną. Dzięki apostille zagraniczny dokument jest honorowany w Polsce bez dodatkowych legalizacji.
5. Tłumaczenie przysięgłe w Polsce: Po otrzymaniu dokumentu z klauzulą apostille należy go w całości (wraz z samą klauzulą) przetłumaczyć na język polski przez tłumacza przysięgłego wpisanego na listę Ministerstwa Sprawiedliwości.

Tak przygotowany dokument jest gotowy do użycia przez pełnomocnika w polskiej kancelarii notarialnej.

Bezpieczna sprzedaż nieruchomości na odległość – o czym pamiętać?

Sama procedura to nie wszystko; ważny jest również aspekt bezpieczeństwa. Wybór pełnomocnika to decyzja o ogromnym znaczeniu – powinna to być osoba ciesząca się naszym bezwzględnym zaufaniem. Może to być członek rodziny, ale również profesjonalny prawnik, który zadba o nasze interesy.

Warto również założyć w polskim banku rachunek walutowy lub złotówkowy, na który wpłynie zapłata za mieszkanie. Pełnomocnik, działając w naszym imieniu, może pomóc w dopełnieniu tych formalności. Posiadanie konta w Polsce znacznie upraszcza rozliczenie transakcji.

Finalizacja transakcji i przelew pieniędzy ze sprzedaży za granicę

Gdy pełnomocnik posiada już ważny dokument, proces sprzedaży wygląda standardowo. Może on podpisać umowę przedwstępną, odebrać zadatek, a na końcu – finalną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu umowy, kupujący przelewa środki na wskazany w akcie numer konta.

Przelew pieniędzy ze sprzedaży za granicę na prywatne konto nie stanowi dziś problemu. Zgodnie z Prawem dewizowym, transfery w ramach Unii Europejskiej są swobodne. Przy większych kwotach bank może poprosić o dokument potwierdzający źródło pochodzenia środków (np. akt notarialny), co jest standardową procedurą wynikającą z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AML).

Kwestie podatkowe, o których nie można zapomnieć

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z podatku, jeśli następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Jeśli sprzedajemy mieszkanie przed upływem tego terminu, jesteśmy zobowiązani zapłacić 19% podatku od dochodu. Możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, która zwalnia z podatku, jeśli środki ze sprzedaży w ciągu trzech lat zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w jednym z krajów UE, EOG lub Szwajcarii.

Podsumowując, jak sprzedać nieruchomość będąc za granicą? Proces ten wymaga skrupulatnego przygotowania, zwłaszcza w zakresie pełnomocnictwa. Jednak dzięki instytucji pełnomocnictwa notarialnego i klauzuli apostille, cała operacja jest nie tylko możliwa, ale i w pełni bezpieczna, pozwalając na zarządzanie swoim majątkiem z dowolnego miejsca na świecie.