Poszukiwania mieszkania pod wynajem stwarza wiele możliwości. Coraz częściej możemy zaobserwować, że wynajem nie jest już tylko oferowany przez osoby fizyczne, ale również przez firmy, które trudnią się wynajmem lokali mieszkalnych i właśnie w tym momencie można mieć do czynienia najmem instytucjonalnym. W jaki sposób prezentują się warunki najmu instytucjonalnego, co go charakteryzuje i czy warto wynajmować mieszkanie od firmy? Na te wszystkie pytania będziemy starali się udzielić odpowiedzi w dalszej części tekstu.
Charakterystyka najmu instytucjonalnego
Najem instytucjonalny co to? Można zapytać, przeglądając ogłoszenia wynajmu mieszkań. Starając się najbardziej obrazowo wyjaśnić, co to jest najem instytucjonalny, należałoby zacząć od tego, że jest to forma wynajmu lokalu mieszkalnego, która zdecydowanie bardziej chroni interesy właściciela mieszkania niż tradycyjnie rozumiana forma najmu. Oznacza to, że właściciel mieszkania jest w pewien sposób zdecydowanie bardziej chroniony, niż inni wynajmujący mieszkania. Termin najem instytucjonalny co to znaczy dokładnie? Termin ten oznacza przede wszystkim znacznie lepsze zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości na wypadek podpisania umowy z nierzetelnym najemcą. Ochrona interesu dotyczy przede wszystkim możliwości łatwiejszego i szybszego pozbycia się uciążliwego lokatora, który zaniechał dostosowania się do warunków podpisanej umowy. Najprościej rzecz ujmując, jeśli została podpisana umowa najmu instytucjonalnego między dwiema stronami, w momencie, gdy lokator nie opłaca czynszu, czy odmawia opróżnienia mieszkania po wygaśnięciu umowy, właściciel może zastosować proces eksmisyjny. Jest on zdecydowanie szybszy i łatwiejszy do wykonania, głównie ze względu na fakt, że przy podpisywaniu umowy wynajmu, konieczna była obecność w kancelarii notarialnej, gdzie najemca podpisywał oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Właściciel wynajmowanej nieruchomości może wykorzystać swoje prawo do szybszego usunięcia lokatora z mieszkania, gdy ten:
- nie dostosował się do warunków umowy, oraz narusza jej zasady,
- odmawia opuszczenia lokalu w momencie wygaśnięcia umowy,
- uprzykrza życie innym mieszkańcom, co zostaje zgłaszane właścicielowi mieszkania.
Wynajem instytucjonalny, który zostanie porównany do najmu okazjonalnego, wypada zdecydowanie korzystniej dla samego właściciela lokalu. Czy jest to niesprawiedliwe? Z pewnością nie. Patrząc na to, w jaki sposób ludzie podchodzą do cudzej własności przy najmie lokalu, taka forma zabezpieczenia jest pewnego rodzaju gwarantem na to, że nie dojdzie do dewastacji lokalu lub na to, że właściciel mieszkania nie poniesie większych strat z tytułu braku wywiązania się z umowy przez najemcę. Przy zwykłej umowie najmu, gdzie często właściciel mieszkania udostępnia lokatorowi swój “dorobek życia”, istnieje ryzyko, że mogą z tego tytułu powstać pewne problemy. Nie każdy jest uczciwy, a niektórzy już na samym początku przestają płacić swoje zobowiązania z tytułu najmu. Egzekucja takiego człowieka z mieszkania może potrwać tak długo, że właściciel z pewnością odczuje wysokie straty ze względu na swoje decyzje. Tutaj warto skoncentrować się na tym, co oferuje najem instytucjonalny, co to jest i jak to wykorzystać? Otóż trzeba uzmysłowić sobie bardzo istotną kwestię. Najem instytucjonalny nie jest dla każdego właściciela mieszkania. Nie możemy z niego skorzystać, jeśli mamy dwa mieszkania, a jedno z nich przeznaczyć pod wynajem. Z takiego prawa skorzystać mogą jedynie te instytucje, które zajmują się wynajmem lokali. Firmy, które kupują i wynajmują nieruchomości, mogą podpisywać umowy najmu instytucjonalnego. By móc podpisać z lokatorem umowę najmu instytucjonalnego trzeba prowadzić działalność gospodarczą, która ściśle powiązana jest z wynajmem lokali mieszkalnych.
Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasze biuro nieruchomości online
Jak wygląda umowa podpisywana przy najmie instytucjonalnym?
Wynajem instytucjonalny co to jest, jak wygląda umowa? Szukając informacji na ten temat, z pewnością natkniemy się na informację, że do tego, aby skorzystać z dobrodziejstwa wynajmu instytucjonalnego, potrzebna jest umowa pisemna. W formie pisemnej musi być także sporządzony ewentualnie aneks do umowy, gdzie uwzględnia się pewne zmiany i korekty. Słowne zmiany i ustalenia są nieważne. W momencie podpisania umowy najmu nie jest konieczne, by robić to w obecności notariusza, ale taka wizyta w kancelarii jest cechą charakterystyczną dla tego rodzaju umowy. Dotyczy to wcześniej wspomnianego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez osobę najmującą lokal. W oświadczeniu tym lokator uświadamiany jest, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia funkcjonującego jako miejsce zastępcze, tymczasowe.
Chcesz sprzedać nieruchomość? Zobacz wycena online
Urząd skarbowy i okres trwania umowy
Nie ma konieczności, aby zgłaszać umowę najmu instytucjonalnego do urzędu skarbowego. Umowa podpisywana o wynajem instytucjonalny dotyczy zawsze określonego czasu i może być on dłuższy niż 10 lat. Warto podkreślić, że umowa przekraczająca okres 10 lat nie przekształca się w tym przypadku w umowę na czas nieokreślony, co często ma miejsce w przypadku zwykłego najmu.
Proceder eksmisji
Kiedy najemca nie wywiązuje się z umowy lub utrudnia proces opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy, a warto zaznaczyć, że ma czas zwykle do 14 dni na opuszczenie mieszkanie, wówczas właściciel lokalu ma prawo wystąpić o eksmisję. Jest to przyspieszony tryb eksmisyjny, co następuje w określony sposób:
- poinformowanie sądu i złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności związanego z oświadczeniem podpisanym przez najemcę,
- dołączenie żądania opuszczenia mieszkania oraz dowodu potwierdzającego, że taki dokument został dostarczony najemcy,
- dołączenie aktu własności lub dokumentu, który będzie potwierdzeniem prawa własności,
- po rozpatrzeniu sądu, następuje udanie się bezpośrednio do komornika.
Jak widać, proces ten jest znacznie szybszy i skuteczniejszy, ponieważ można ominąć sądowe postępowanie egzekucyjne, które wymaga czasu. Dla nieuczciwych najmujących jest to z pewnością niekorzystne rozwiązanie, ale w pełni zabezpiecza interesy właściciela lokalu.
Chcesz sprzedać dom? Sprawdź także skup domów
Wysokość kaucji
Kaucja jest dość typowym elementem nie tylko dla wynajmu instytucjonalnego. Właściciel nieruchomości może poprosić o wniesienie kaucji w momencie wynajmowania mieszkania w wysokości 6-krotnego czynszu miesięcznego. Jest to jednak maksymalna kwota, jaką najmujący może wnieść z tytułu najmu. Zazwyczaj jest ona niższa. Kwota ta po wygaśnięciu umowy najmu jest najczęściej zwracana lokatorowi w okresie do miesiąca, od dnia opuszczenia mieszkania. Warto jednak wiedzieć, że właściciel nieruchomości może wykorzystać kaucję na poczet pokrycia kosztów związanych z naprawami, które powstały w czasie użytkowania mieszkania przez lokatora. Również w nieciekawej sytuacji, gdy dochodzi do eksmisji, właściciel mieszkania może wykorzystać kwotę kaucji na poczet pokrycia kosztów związanych z eksmisją najemcy. Jeśli lokator zalega z czynszem, także można potrącić taką sumę z kaucji zwrotnej.
Zobacz też opinie biura nieruchomości