3 kroki dzielą Cię od sprzedaży

Sprzedaj swoje mieszkanie w 3 prostych krokach.
Dołożymy wszelkich starań, żebyś był zadowolony

Zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie nieruchomości – w dobrej czy w złej wierze?

Zasiedzenie nieruchomości – w dobrej czy w złej wierze?

W dzisiejszych czasach rynek nieruchomości jest prężnie rozwijającą się działką gospodarki, na której codziennie dochodzi do zawarcia bardzo dużej ilości transakcji między kupującymi i sprzedającymi lokale. Mało kto jest jednak świadomym, że można nabyć dom lub działkę w inny sposób niż na drodze kupna – a jest to zdobycie prawa do danej nieruchomości przez zasiedzenie. Poniżej zajmiemy się dokładnym omówieniem tematu zasiedzenia działki, domu czy innej nieruchomości, zwrócimy uwagę jakie dokładnie warunki należy spełnić oraz czego przestrzegać się będąc właścicielem lokalu, tak aby nie stracić swojej własności.

 

Co kryje się pod pojęciem zasiedzenie nieruchomości?

 

Zasiedzenie nieruchomości oznacza nabycie prawa własności do danej nieruchomości przez osobę niebędącą jej formalnym właścicielem, po nieprzerwanym posiadaniu jej jako posiadacz samoistny przez określony czas. Aby uzyskać nieruchomość na własność poprzez prawo zasiedzenia trzeba spełnić dwa niepodważalne warunki oparte na mocy prawnej, a następnie udowodnić je w sądzie. Są to nabycie tak zwanego posiadania samoistnego nieruchomości oraz posiadanie go nieprzerwanie przez okres dwudziestu bądź trzydziestu lat, w zależności od tego, w jakiej wierze posiadaliśmy – dobrej bądź złej.

Być może zainteresuje Cię również Biuro Nieruchomości w Warszawie

 

Czym jest i jak udowodnić posiadanie samoistne?

 

Posiadanie samoistne jest najważniejszym i jednocześnie najtrudniejszym do wykazania warunkiem zasiedzenia lokalu. Według Kodeksu Cywilnego (Art. 336) posiadaczem samoistnym możemy nazwać osobę, która włada rzeczą (w tym przypadku nieruchomością) w taki sposób jakby była jej właścicielem – zatem nie mówimy tutaj o wynajmie bądź dzierżawieniu działki, a o prawdziwym występowaniem w roli właściciela nieruchomości. Co można rozumieć jako zachowywanie się jak właściciel w stosunku do danego lokalu czy działki? Przykładem może być dokonanie remontu z własnej kieszeni, uprawa roli na działce czy samodzielne opłacanie podatków od nieruchomości. Jednak jeśli robiliśmy to w zgodzie z właścicielem mieszkania lub płaciliśmy mu jednocześnie czynsz nie ma mowy o posiadaniu samoistnym i zyskaniu zasiedzenia.

 

Zasiedzenie w dobrej wierze

 

O zasiedzeniu w dobrej wierze mówimy kiedy osoba występująca w roli posiadacza samoistnego nieruchomości nie jest świadoma, że sama nie jest właścicielem i występuje wyraźnie w jego roli. Dzieje się tak często w sytuacji gdy dostajemy nieruchomość od członków rodziny nieoficjalnie w spadku. Trzeba jednak liczyć się z tym, że trzeba posiadać mocne argumenty, aby dobra wiara zasiedzenia była potwierdzona w sądzie.

Jeśli chodzi o termin posiadania samoistnego nieruchomości w dobrej wierze, jest to nieprzerwany okres dwudziestu lat, po którym dana nieruchomość staje się przez prawo zasiedzenia własnością tej osoby.

Sprawdź opinie o Biurach Nieruchomości

 

Zasiedzenie w złej wierze

 

Zasiedzenie w złej wierze jest sytuacją, w której osoba użytkująca nieruchomość jest w pełni świadoma że nieruchomość nie jest jego własnością, a i tak zachowuje się jak właściciel i spełnia jego rolę. Najczęściej występująca sytuacja to na przykład zakup nieruchomości bez zachowania formalności, przy czym głównie mowa tu o braku stosownego aktu notarialnego. Jeśli chodzi o zasiedzenie działki, możemy mieć styczność z zasiedzeniem w złej wierze gdy osoba postronna rozpoczęła na niej uprawę roli bez kontaktu z właścicielem.

Prawo zasiedlenia zaczyna w przypadku złej wiary obowiązywać po trzydziestu latach, co jest formą wydłużenia czasu dla właściciela na udowodnienie własności nad nieruchomością i odzyskaniu jej.

 

Jakie nieruchomości mogą ulec zasiedzeniu?

 

Według zapisu Kodeksu Cywilnego prawo zasiedlenia dotyczy wyłącznie nieruchomości będących całym przedmiotem własności, a nie jego częścią jak na przykład pokój czy piwnica lokalu. Czyli zasiedleniu mogą podlegać działki, grunty rolne, lokale, mieszkania, domu czy inne nieruchomości będące całym oddzielnym budynkiem, na przykład garaż lub magazyn.

 

Czy zasiedzenie nieruchomości trzeba potwierdzić w sądzie?

 

Teoretycznie zasiedzenie, bez względu na dobrą lub złą wiarę posiadacza samoistnego, po upłynięciu wskazanego terminu nabywa się prawnie i nie wymaga formalności. Jednak warto potwierdzić nabycie zasiedzenia w sądzie, tak aby istniał oficjalny zapis w księdze wieczystej i nie było w przyszłości problemów z zarządzaniu sprzedażą nieruchomości.

 

O jakich zmianach w prawie o zasiedzeniu musimy pamiętać?

 

Większość obowiązujących zapisów z Kodeksu Cywilnego dotyczących zasiedlenia nieruchomości pochodzi z 2018 roku, bądź wcześniejszych lat. Jednak w kolejnych latach pojawiły się drobne zmiany i uściślenia. Zmiana w prawie o zasiedzeniu z 2020 roku głosi, że charakter wiary osoby zachowującej się jak właściciel nieruchomości będzie poddawany analizie przez sąd wyłącznie w przypadku niepodważalnego bycia posiadaczem samoistnym przez tą osobę. Najnowsza wersja zapisów pochodzi z 2022 roku, a zmiany w prawie o zasiedzeniu 2022 dotyczą nabycia nieruchomości rolnej przez zasiedzenie, które może nastąpić wyłącznie gdy osobą występującą w roli posiadacza samoistnego jest rolnik indywidualny, a nabywana powierzchnia rolna wraz ze wszystkimi występującymi na jej terenie nieruchomościami nie przekracza 300 ha gruntu użytkowego.

Sprawdź również nasze Biuro Nieruchomości

Zobacz więcej

dziedziczenie testamentowe mieszkania

Dziedziczenie testamentowe mieszkania – jak to właściwie wygląda?

dom fiński

Domki fińskie – przeżytek czy przyszłość?

jak sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości

Jak sprawdzić kto jest właścicielem działki, mieszkania i innych nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości – w dobrej czy w złej wierze?

umowa najmu mieszkania

Jakie są rodzaje umów mieszkaniowych?