Słowo „wywłaszczenie” ma zdecydowanie negatywny wydźwięk i nie można się temu dziwić. Oznacza ono bowiem przymusowe, wbrew naszej woli pozbawienie własności. Własność jest najważniejszym prawem majątkowym, niemalże absolutnym. Uprawnienia właściciela w stosunku do jego nieruchomości są niemalże absolutne. Może z niej korzystać, pobierać pożytki, a także nią rozporządzać. Nie musi pytać nikogo o zgodę lub opinię. Wobec tego, istnienie instytucji w oparciu o którą właściciel może zostać pozbawiony swojego prawa własności wydaje się być sprzeczne z samą ideą własności. Istnieją jednak bardzo szczególne sytuacje, w których ustawa przewiduje możliwość wywłaszczenia nieruchomości. Czy mogę zostać pozbawiony mojej nieruchomości? Czy za wywłaszczenie należy się wynagrodzenie? Czy mogę tego uniknąć? Odpowiedź na te pytania znajdziecie Państwo poniżej.
Chcesz sprzedać dom?
Regulacja w Konstytucji
Jak wskazano powyżej, przepisy prawa przewidują możliwość wywłaszczenia nieruchomości. Najważniejszym aktem, w którym przewidziana została taka możliwość jest Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej. Zgodnie z artykułem 21 ustęp 2 Konstytucji „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Jak widać, aby można było mówić o tym, że przesłanki legalnego, zgodnego z prawem wywłaszczenia zostały spełnione to wywłaszczenie musi nastąpić na cele publiczne, a dotychczasowy właściciel nieruchomości musi otrzymać słuszne odszkodowanie. Przepisy Konstytucji są jednak bardzo ogólne i żeby mieć pełen obraz regulacji prawnej dotyczącej wywłaszczania nieruchomości musimy zajrzeć do ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Regulacja w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Ustawa o gospodarce nieruchomościami to kompleksowy akt prawny odnoszący się do publicznego zarządu nieruchomościami. Znajduje się w niej cały rozdział poświęcony wywłaszczeniu nieruchomości.
Przede wszystkim, w ustawie tej możemy znaleźć definicję legalną wywłaszczenia. Zgodnie z przepisem artykułu 112 ustęp 1 ustawy „Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości”. Jak widać, wywłaszczenie nie może nastąpić ot tak, a konieczne jest wydanie w tej sprawie przez właściwy organ, którym jest starosta co wprost zostało przewidziane w artykule 112 ustęp 4 ustawy.
Chcesz sprzedać mieszkanie? – Zapraszamy do naszego skupu nieruchomości online
Wywłaszczenie jako ultima ratio
Wywłaszczenie nieruchomości to ostateczność. Jeśli można osiągnąć określony cel publiczny (na przykład wybudować drogę, szkołę, szpital czy jeszcze coś innego) w inny sposób, bez konieczności pozbawiania osoby własności nieruchomości to organ powinien do tego dążyć. Dopiero jeśli nie będzie to możliwe to powinno nastąpić wywłaszczenie. Mówi o tym przepis artykułu 112 ustęp 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – „Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy”.
Ponadto, wywłaszczenie nie może nastąpić na rzecz dowolnej jednostki organizacyjnej. Wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.
Czy zawsze trzeba wywłaszczyć całą nieruchomość?
Odpowiedź na to pytanie to na szczęście nie. Jeśli jedynie fragment nieruchomości jest niezbędny do realizacji celu publicznego to nie ma konieczności, aby dokonać wywłaszczenia całej nieruchomości. Jeśli jednak dokonamy wywłaszczenia części nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do celu, na który była wcześniej przeznaczona (na przykład dlatego że teren pozostały jest zbyt mały) wówczas właściciel może domagać się, aby Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (w zależności od tego na rzecz kogo nastąpiło wywłaszczenie) nabyła od niego pozostawiony fragment nieruchomości.
Postępowanie wywłaszczeniowe
W związku z tym, że wywłaszczenie nieruchomości to ostateczność, każde postępowanie wywłaszczeniowe powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem nieruchomości, których celem jest zawarcie umowy. W toku takich rokowań właścicielowi może zostać zaoferowana na przykład nieruchomość zamienna ( a nie środki pieniężne). Rzadko kiedy jednak takie postępowanie kończy się zawarciem umowy. Na zawarcie takiej umowy strony mają dwa miesiące. Jeśli w tym czasie to nie nastąpi wówczas wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe.
Sam proces wywłaszczenia, z uwagi na jego doniosłość prawną, jest bardzo skomplikowany. Jeśli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa to jest ono wszczynane z urzędu. Jeśli ma nastąpić na rzecz jednostki samorządu terytorialnego to wszczynane jest ono na wniosek jej organu wykonawczego.
We wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy wskazać szereg informacji, między innymi: nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości, cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna, powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część – powierzchnię tej części i całej nieruchomości, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania, lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali, właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w razie braku danych umożliwiających określenie tych osób – władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w katastrze nieruchomości, osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje a także inne istotne okoliczności sprawy. Ponadto, do wniosku należy dołączyć szereg załączników, między innymi: dokumenty z przebiegu rokowań z właścicielem nieruchomości, wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości, odpis księgi wieczystej albo oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie wraz ze wskazaniem numeru księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów (jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej – zaświadczenie z sądu potwierdzające ten fakt) oraz wypis z katastru nieruchomości.
Starosta, przed którym toczy się postępowanie, składa do sądu wniosek w tej sprawie. Dzięki temu, w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawniona zostanie informacja w przedmiocie prowadzonego postępowania.
W dalszej kolejności przeprowadzana jest rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu i wypowiedzeniu się stron organ wydaje decyzję w przedmiocie wywłaszczenia. Sama decyzja, oprócz elementów, o których mówi kodeks postępowania administracyjnego powinna zawierać ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana, określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości, określenie praw podlegających wywłaszczeniu, wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych a także ustalenie wysokości odszkodowania.
Własność (lub inne prawo) przechodzi na Skarb Państwa bądź odpowiednią jednostkę samorządu terytorialnego w dniu, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna, a więc nie przysługuje od niej odwołanie.
Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość
Jak stanowi Konstytucja, wywłaszczenie może nastąpić jedynie za słusznym odszkodowaniem czyli takim, które odpowiada wartości praw. Wysokość odszkodowania jest każdorazowo ustalana przez starostę, który dokonuje tego po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego w przedmiocie wartości nieruchomości. Odszkodowanie wypłacane jest jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.
Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie!
Jak często nieruchomości są wywłaszczane?
Na to pytanie nie sposób jest udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Najczęściej jednak nieruchomości wywłaszczane są pod drogi. Z uwagi na fakt, iż są to wielomilionowe inwestycje, które swoim zasięgiem obejmują ogromne tereny, szansa na to, że przy budowie drogi nastąpi konieczność wywłaszczenia jednej lub kilku nieruchomości jest duża.
Podsumowanie
Choć wywłaszczenie brzmi bardzo negatywnie, w rzeczywistości jest to instytucja niezbędna. Aby można było przeprowadzać inwestycje celu publicznego trzeba mieć do tego tereny. Jeśli nieruchomości posiadane przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego będą niewystarczające wówczas wywłaszczenie stanie się koniecznością.