Wśród zdecydowanie najważniejszych decyzji życiowych z pewnością można umieścić zakup nowego mieszkania. Naturalne jest to, że zależy nam, aby była to decyzja dobra, przemyślana i by nie było w związku z nią nieprzewidzianych trudności. Szczególnie ważne dla nas jest to, aby mieć klarowną sytuację prawną. W związku z tym pojawia się naturalne pytanie o to, czy wybrać prawo do własności, czy też może wybrać nieraz proponowane w blokach mieszkaniowych spółdzielcze prawo własnościowe. Co jest lepsze? Odpowiedź na to pytanie wymaga wyjaśnienia, czym się w ogóle one od siebie różnią.
Prawo własności – na czym polega?
Warto zacząć od wyjaśnienia tego, czym w ogóle jest prawo do własności nieruchomości. Przepisy kodeksu cywilnego jasno wskazują, że posiadanie takiego prawa daje nam możliwości korzystania z rzeczy w pełnej zgodzie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem lokalu. Co więcej, mamy prawo pobierać dochody i pożytki z danej rzeczy. Co do zasady prawo do własności daje nam pełne prawo do rozporządzania nieruchomością, jeśli nie naruszamy praw innych osób. To wyjaśniają ograniczenia prawa własności, które omówione zostaną w dalszej części artykułu. Mieszkanie, do którego mamy prawo własności, możemy bezproblemowo sprzedać w biurze nieruchomości online.
Czym jest spółdzielcze prawo własnościowe?
Kolejnym interesującym nas stanem posiadania jest spółdzielcze prawo własnościowe, które jest regulowane przez stosowną ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa ta ogranicza prawo rzeczowe związane z nieruchomością. W związku z tym ograniczeniem możemy w pełni korzystać z mieszkania i nim rozporządzać, ale jednocześnie faktycznym właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. W takiej sytuacji spółdzielcze prawo własnościowe determinuje to, że część zmian oraz czynności w lokalu może zostać przeprowadzona wyłącznie po uprzednim uzyskaniu zgody od spółdzielni. Jeśli zaś spółdzielnia zaciągnie długi, hipoteką może zostać obciążone dane mieszkanie. Choć upadłość spółdzielni jest niezwykle rzadką sytuacją i nie musimy obawiać się jej ogłoszenia, w pewnym stopniu ogranicza to nasze możliwości związane z zarządzaniem mieszkaniem.
Prawo własności a prawo spółdzielcze – co je łączy?
Jedno i drugie prawo ma swoje cechy wspólne. Wśród nich wymienia się to, że są one:
- Zbywalne,
- Dziedziczne,
- Podlegają egzekucji.
Oznacza to, że faktycznie każdy typ posiadania mieszkania pozwala nam na sprzedaż nieruchomości, choć jest to prostsze w przypadku prawa własnościowego. Możemy również je podnajmować.
Prawo własności a prawo spółdzielcze – czym się różnią?
Istnienie podobieństw nie zmienia faktu, że oba prawa mają istotne różnice. Spółdzielcze prawo własnościowe wymaga uzyskania zgody ze strony spółdzielni np. przy chęci przeznaczenia lokalu mieszkalnego na cele użytkowe, ale nie wymaga prowadzenia księgi wieczystej. Z kolei prawo do własności zdejmuje z nas ten obowiązek i choć musimy prowadzić księgę wieczystą, mamy większą swobodę rozporządzania nieruchomością.
Jakie są ograniczenia prawa własności?
Wskazuje się na trzy główne bariery tworzące ograniczenia prawa własności. Warunkują one to, na jakich zasadach można korzystać z posiadanego przez nas prawa własności do nieruchomości. Te bariery to korzystanie z nieruchomości ograniczone:
- Przepisami ustaw,
- Zasadami współżycia społecznego,
- Społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.
Przede wszystkim należy się skupić na tym, aby sposób korzystania przez nas z prawa własności nie miał złego, negatywnego i szkodliwego wpływu na innych ludzi np. na sąsiadów w bloku mieszkalnym.
Jak sprzedać mieszkanie?
Jak przebiega przeniesienie prawa własności?
Przepisy prawa pozwalają na przeprowadzenie działania, jakim jest przeniesienie prawa własności. Jest to możliwe w kilku sytuacjach, w tym:
- W sytuacji likwidacji bądź ogłoszenia upadłości spółdzielni – choć rzadko się to zdarza, nie jest to coś, czego nie da się wykluczyć z całą pewnością;
- Przy chęci dokonania zmiany przez nabywcę mieszkania na prawie spółdzielczym – w takim przypadku możliwe jest przeniesienie prawa własności bezpośrednio ze spółdzielczego na własność.
Jeśli chcemy przenieść prawo własności, musimy złożyć stosowny wniosek w formie pisemnej. Lokal musi spełnić następujące wymogi:
- Nabywca musi dokonać spłaty kredytu hipotecznego, jaki ciąży na lokalu, a także odsetki z nim związane,
- Lokal nie może zalegać z czynszem,
- Grunt koniecznie musi mieć w pełni uregulowaną sytuację prawną i nie może być obciążony roszczeniami ze strony innych właścicieli działki.
Zawarcie umowy przekształcającej prawo do własności trwa około pół roku i uwzględnia sporządzenie odpowiedniego dokumentu przez notariusza. Jeśli zależy nam na czasie i chcemy po prostu móc sprzedać mieszkanie, będzie dla nas pomocny skup mieszkań.
Koszt przeniesienia spółdzielczego prawa w odrębną własność
Ile w ogóle kosztuje przeniesienie prawa własności? Jako akt notarialny, koszty ponosi nabywca lokalu. Taksa notarialna jest stała i wynosi ¼ minimalnego wynagrodzenia. Do stałej opłaty należy również doliczyć koszty dodatkowe. Są to:
- Podatek VAT,
- Koszty sądowe:
- Wpis własności,
- Wpis udziału we współwłasności,
- Założenie księgi wieczystej.
Zwykle opłaty związane z tym procesem zamykają się w okolicy 1500 złotych.
Chcesz sprzedać działkę budowlaną?