Na dzisiejszym rynku zdarzają się sytuacje, w których prawo własności właściciela do nieruchomości może stać się częściowo ograniczone. Zazwyczaj prowadzą do tego sytuacje losowe i cele publiczne powiązane z realizacją różnych inwestycji np. budowy obiektów użytku publicznego, dróg czy autostrad-wywłaszczenie pod drogę. Proces ten przebiega w oparciu o wywłaszczenie nieruchomości.
Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?
Zgodnie z prawem nieruchomości, wywłaszczenie nieruchomości bazuje na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Proces ten może zostać dopuszczony wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach, jeśli nie istnieje inny sposób realizacji wymienionych celów publicznych niż całkowite pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a poprzedniemu właścicielowi należy się odpowiednie odszkodowanie za wywłaszczenie. Dopuszczalne jest wywłaszczenie konkretnej nieruchomości jedynie na rzecz Skarbu Państwa, czy też na rzecz samorządu terytorialnego. Za takie decyzje odpowiedzialny jest starosta.
Sprawdź informacje o naszym biurze nieruchomości Warszawa
Jaka nieruchomość może zostać wywłaszczona?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami informuje, że wywłaszczeniu może ulec cała nieruchomość, lub jej część. Jeśli operacji podlega jedynie część nieruchomości, na odpowiednie żądanie właściciela, nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość należąca do Skarbu Państwa nie może ulec rekwizycji. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustanowione jest na niej prawo użytkowania wieczystego. Warto mieć na uwadze, że wywłaszczeniu podlegają także nieruchomości o nieregulowanym stanie prawnym. W takim wypadku tworzy się inne, zastępcze dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia.
Jak przebiega proces wywłaszczenia nieruchomości?
- Starosta wnosi do sądu wniosek o ujawnienie wszczęcia postępowania w księdze wieczystej nieruchomości.
- Starosta wysyła stronom wezwanie na rozprawę administracyjną.
- W trakcie trwania rozprawy, strony mogą przedstawiać swoje argumenty i żądania, popierając je odpowiednimi dowodami.
- Podczas rozprawy zostaje podjęta decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości
- W przypadku pozytywnej decyzji o wywłaszczeniu strony mają 14 dni na odwołanie się od niej, licząc od momentu doręczenia.
- W przypadku, gdy organ odwoławczy utrzyma decyzję o wywłaszczeniu w mocy, następuje dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej
- Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa ma miejsce w momencie, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości należy się byłemu właścicielowi. Wartość ta określana jest przez starostę, a do jej sfinalizowania konieczna jest wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który w trakcie tego procesu bierze pod uwagę wiele czynników takich jak aktualne ceny na rynku, kondycja i rodzaj nieruchomości, lokalizacja i infrastruktura. Do wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie dochodzi w momencie odebrania lub ograniczenia praw do nieruchomości i zajmuje około 14 dni. Istnieje także możliwość wypłacenia zaliczki lub zaproponowania nieruchomości zamiennej, jeśli właściciel wyrazi zgodę na takie działanie.
Prawa oraz obowiązki właściciela wywłaszczonej nieruchomości
Właściciel lub użytkownik wieczysty po zapadnięciu wyroku ma obowiązek udostępnić nieruchomość i umożliwić niezbędne czynności związane z przygotowaniem do wywłaszczenia nieruchomości. W szczególnych przypadkach możliwe jest czasowe zajęcie nieruchomości na nie dłużej niż 6 miesięcy, od dnia zajęcia nieruchomości.
Zwrot wywłaszczonej nieruchomości
Zwrotu wywłaszczonej nieruchomości można wymagać, jeśli uległ zmianie cel, na jaki nastąpiło wywłaszczenie nieruchomości. Warto podkreślić, że wywłaszczona nieruchomość nie może ulec przeznaczeniu na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Jeżeli do tego dojdzie, właściciel nieruchomości ma prawo ubiegać się o zwrot nieruchomości w terminie 3 miesięcy od powiadomienia o możliwości zwrotu. Pamiętajmy, że proces zwrotu oznacza także obowiązek spłaty odszkodowania, czy też oddania nieruchomości zamiennej.
Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać w sobie:
- Określenie na jakie konkretnie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
- Przedmiot wywłaszczenia
- Przybliżenie praw, jakie ulegają wywłaszczeniu;
- zdefiniowanie właściciela nieruchomości;
- przedstawienie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
- zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych;
- ustalenie wysokości odszkodowania
Ustalony obowiązek budowy infrastruktury, chroniącej przed szkodami, jakie mogą napotkać użytkowników wieczystych w wyniku zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości (np. podczas budowy dróg jest to instalacja odpowiednich paneli wyciszających zakłócenia spowodowane hałasem).
Sprawdź informacje o naszym biurze nieruchomości