Wycena nieruchomości z jednej strony wydawać się może dosyć prosta i intuicyjna. Z drugiej, po zagłębieniu się w świat omawianego rynku, okazuje się, że jest to bardzo rozbudowana dziedzina usług.
Można bowiem zdecydować się na wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę, wycenę nieruchomości online, skorzystanie z usług biura nieruchomości… W przypadku wyceny konkretnego lokalu niezbędne są różne dokumenty, koszty wyceny cechują się niezwykle dużym rozstrzałem, a sam proces wyceny nieruchomości– wieloma etapami. Przeczytaj nasz krótki przewodnik na ten temat i znajdź odpowiedź na wszystkie nurtujące Cię pytania oraz wątpliwości!
Wycena nieruchomości Warszawa – kto powinien z niej skorzystać?
Wycena nieruchomości– mieszkania, domu, działki czy innej własności- jest przydatnym narzędziem, nie tylko w przypadku chęci ustalenia rzeczywistej wartości lokalu podczas procesu kupna- sprzedaży.
Wycena wykorzystywana jest także w innych celach, na przykład ustalenia lub aktualizacji wielkości opłat skarbowych (a więc podatków, na przykład od darowizn czy spadku) lub opłat pokrywających użytkowanie wieczyste danej posiadłości. Pozwala także oszacować wysokość ubezpieczenia, czy renty planistycznej. Jest narzędziem służącym do potwierdzenia wierzytelności bankowej. Pełni również ważną rolę w procesach sądowych, na przykład w przypadku podziału majątku pomiędzy byłymi małżonkami lub w sytuacji sądowego rozdziału spadku. Jest także bardzo ważnym czynnikiem, branym pod uwagę podczas ubiegania się o przyznanie kredytu hipotecznego.
Wycena nieruchomości online jest idealnym rozwiązaniem dla osoby szukającej sposobu na szybkie, bezpieczne i bezproblemowe oszacowanie wartości finansowej swojej własności. Pozwala zaoszczędzić czas oraz- w ostatecznym rozrachunku- pieniądze, ponieważ dzięki profesjonalnej pracy pośrednika nieruchomości możemy sprzedać nasze mieszkanie w wyraźnie wyższej cenie.
Wycena nieruchomości Warszawa – na czym polega?
Omawiana usługa, mimo iż mało skomplikowana i bardzo przyjazna dla klienta, składa się z kilku etapów. W zależności od tego, czy interesuje nas wycena nieruchomości online lub w formie tradycyjnej, proces ten wygląda nieco inaczej. Ponadto, możemy oczywiście przeprowadzić taką wycenę samodzielne (chociaż oszacowana przez nas wartość danego lokum może, co zrozumiałe, znacznie odbiegać od realnych liczb).
W przypadku wyceny nieruchomości w sposób standardowy, dokonuje jej kompetentna, wykształcona w tym kierunku (posiadająca wiedzę najczęściej z zakresu prawa, budownictwa, architektury czy ekonomii) osoba, zwana rzeczoznawcą.
Rzeczoznawca, zanim przystąpi do sporządzenia wyceny mieszkania, domu lub innej nieruchomości, początkowo zbiera dokładny „wywiad” na jej temat. Obejmuje on takie informacje, jak metraż nieruchomości, rozkład oraz liczba pokoi, lokalizacja, stan, rok zabudowy. Ważne jest także ciążące na niej ewentualne obciążenie finansowe (na przykład długi lub kredyt hipoteczny), wszelkie kwestie prawne (w tym spadkowe, czy związane z darowizną). Rzeczoznawca z pewnością spyta klienta o powód sprzedaży nieruchomości. Po uzyskaniu odpowiednich informacji, pracownik biura agencji z pewnością będzie chciał zapoznać się na żywo z wycenianym obiektem, aby realnie móc ocenić wartość własności klienta. Później, będzie musiał on również porównać daną nieruchomość z cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań lub domów. Na koniec, rzeczoznawca sporządza dokładny i profesjonalny protokół wyceny nieruchomości. Zazwyczaj taki dokument ważny jest rok, a usługa wyceny mieszkania lub domu w formie tradycyjnej to wydatek rzędu od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.
Wycena nieruchomości online przebiega zupełnie inaczej. Zazwyczaj jest to usługa darmowa, lub znacznie tańsza niż w przypadku tradycyjnej metody. Polega ona na wprowadzeniu przez klienta odpowiednich danych dotyczących wycenianej nieruchomości oraz opracowaniu, przez stworzony do tego celu algorytm, dokładnej wyceny domu lub mieszkania. Taka wersja omawianej usługi nie angażuje więc fizycznej osoby w postaci pośrednika lub rzeczoznawcy i nie zapewnia oceny nieruchomości „na żywo”, jest jednak znacznie tańsza, prostsza oraz szybsza. Zazwyczaj zapewnia ona również regularne aktualizacje wyceny, w zależności od zmieniających się warunków rynkowych. Cechuje się ona także wysoką dokładnością oraz realnie odzwierciedla wartość rynkową analizowanej nieruchomości.
Wycena nieruchomości Warszawa – rzeczoznawca
Jak już wspomniano, rzeczoznawca (osoba dokonująca wyceny nieruchomości w postaci dokumentu zwanego operatem szacunkowym) jest osobą wykształconą, posiadającą odpowiednie kompetencje oraz kwalifikacje. Czym są one jednak konkretnie? Jak rozpoznać profesjonalnego rzeczoznawcę?
Przede wszystkim, taka osoba musi posiadać oficjalne uprawnienia do wykonywania zawodu. Aby je uzyskać, musi przejść długą drogę w postaci ukończenia podyplomowych studiów z wyceny nieruchomości, zdobycie praktyki oraz doświadczenia zawodowego oraz uzyskać pozytywny wynik nie tylko odpowiedniego egzaminu, ale również postępowania kwalifikacyjnego. Rzeczoznawca w żadnym razie nie może być osobą wcześniej karaną.
Po spełnieniu powyższych wymagań, rzeczoznawca zostaje wpisany do ogólnie dostępnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Ma on obowiązek przestrzegania zasad, ujętych w PKZW (Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny). Dokument ten został stworzony przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i sprawuje on pieczę nad standardami zawodowymi obowiązującymi rzeczoznawców.
Ponieważ operaty szacunkowe są dokumentami będącymi często dowodami w postępowaniu sądowym, warto również, aby rzeczoznawca zajmujący się wyceną nieruchomości w tym kierunku, był osobą wpisaną na listę biegłych sądowych.
Należy także pamiętać, że dobry rzeczoznawca jest osobą nie tylko profesjonalną i kompetentną, ale również kontaktową, kulturalną i rzeczową. Powinna wzbudzać nie tylko naszą sympatię, ale również- a może przede wszystkim- zaufanie.
Wycena nieruchomości – pośrednik nieruchomości
Wycena nieruchomości w postaci operatu szacunkowego (który stanowi dokument urzędowy) może być, jak ustalono, wykonana jedynie przez rzeczoznawcę. Niemniej, taka usługa często wykonywana jest w sposób mniej oficjalny i formalny, na przykład przez agencje nieruchomości.
Oszacowanie wartości rynkowej przez pośrednika nieruchomości jest oczywiście legalne, jednak nie stanowi dokumentu o żadnej wartości prawnej ani urzędowej. Oszacowana wycena stanowi zaś po prostu prawdopodobną cenę, którą można by uzyskać na rynku nieruchomości za dany lokal.
Taki sposób wyceny nieruchomości stanowi przydatne narzędzie, jeżeli korzystamy z usług biura nieruchomości. Wstępne oszacowanie wartości rynkowej domu lub mieszkania jest jednym z elementów odpowiedniej prezentacji sprzedawanego lokalu oraz poszukiwania adekwatnego kupca. Jego zadaniem jest również zadbanie o prezencję oferty danego lokalu (zarówno od strony fotograficznej i ogłoszenia), sprawowanie nadzoru nad przebiegiem ewentualnej transakcji oraz porozumienia pomiędzy kupującym a sprzedającym. Mimo, iż korzystanie z usług pośrednika nieruchomości wiąże się z przekazaniem mu pewnej prowizji od sprzedaży, dzięki jego profesjonalnemu podejściu można jednocześnie wyraźnie podwyższyć cenę sprzedawanej nieruchomości. Uważa się jednak, że najbardziej korzystnym rodzajem współpracy jest sporządzenie z pośrednikiem nieruchomości tak zwanej umowy na wyłączność- w tej sytuacji sprzedaż naszego lokalu staje się dla agencji sprawą priorytetową. Umowa na wyłączność cieszy się o wiele lepszymi statystykami sprzedaży, niż drugi rodzaj współpracy, czyli umowa otwarta.
Wycena nieruchomości Warszawa – samodzielnie
Oczywiście, możemy również próbować przeprowadzić wycenę nieruchomości w sposób samodzielny. Istnieje spora szansa, że uzyskana przez nas cena rynkowa będzie zbliżona do rzeczywistej wartości danego lokalu. Jednakże, jako że jesteśmy osobami najprawdopodobniej niekompetentnymi w omawianej dziedzinie, nasza wycena może mieć tak naprawdę jedynie charakter orientacyjny i obarczony bardzo dużym ryzykiem błędu.
Jeżeli jednak chcemy uzyskać przybliżoną wycenę nieruchomości, warto zaznajomić się z ofertami podobnych do naszych nieruchomości oraz ich cenami. Oczywiście, należy uwzględnić przy tym takie czynniki, jak lokalizacja, metraż, stan oraz obciążenie finansowe danego lokum. Warto także zwrócić uwagę na rok zabudowy mieszkania lub domu, piętro na którym znajduje się nieruchomość oraz czy oferta obejmuje również garaż, schowek w piwnicy lub inne udogodnienia.
Według ekspertów, końcowy efekt wyceny powinien być nieco niższy niż nasze początkowe założenia. Ceny rynkowe są zazwyczaj zawyżone, dopiero w wyniku negocjacji z klientem dochodzą one do tak zwanych cen transakcyjnych.
Wycena nieruchomości Warszawa – jak się przygotować?
W zależności od nieruchomości, której wyceny dokonujemy, warto przygotować zawczasu odpowiednią dokumentację, która stanowi dla rzeczoznawcy źródło wielu istotnych informacji.
W przypadku wyceny mieszkania, taka dokumentacja obejmuje między innymi umowę kupna- sprzedaży (gdy jest to nieruchomość z rynku pierwotnego, kupiona od dewelopera lub spółdzielni), prospekt informacyjny, odpis z księgi wieczystej, akt notarialny (jeżeli własność pochodzi z rynku wtórnego). W sytuacji, gdy nieruchomość jest mieszkaniem współdzielczym, wymagany jest także dokument potwierdzający, kto jest osobą której przysługuje prawo własnościowe do takiej nieruchomości.
Jeżeli wycenia nieruchomości online dotyczy domu, powinniśmy przygotować oczywiście umowę kupna- sprzedaży czy akt notarialny, ale również potwierdzenie decyzji o zezwoleniu na budowę, wypis z rejestru gruntów, czy projekt budowlany danej nieruchomości.
Podobnie jest w przypadku wyceny nieruchomości w postaci działki. Wtedy również przyda nam się wypis z rejestru gruntów czy odpis z księgi wieczystej, a także dane techniczne (takie jak parametry powierzchni danej działki), oraz wyrys z mapy zasadniczej oraz ewidencyjnej.
Wycena nieruchomości Warszawa – koszt
Ustaliliśmy już, że koszt wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego (a więc dokumentu sporządzonego przez rzeczoznawcę) będzie wyższy, niż w przypadku skorzystania z usługi wyceny nieruchomości online. Ostateczna cena takiego przedsięwzięcia zależy jednak od kilku innych czynników.
Tak naprawdę, koszt wyceny mieszkania lub domu uzależniony jest od ilości pracy, jaką osoba przeprowadzająca wycenę musi włożyć w zgromadzenie danych na temat danej nieruchomości oraz porównania jej z wartością podobnych ofert sprzedaży. Dodatkowo, duże znaczenie ma również rodzaj nieruchomości (to czy pochodzi z rynku pierwotnego lub wtórnego, w jakim jest stanie oraz jakie jest jej przeznaczenie- mieszkalne, komercyjne lub użytkowe). Na koszt wyceny nieruchomości wpływa także jej lokalizacja, sytuacja prawna oraz ewentualne obciążenia finansowe na niej spoczywające, wysiłek oraz koszty finansowe związane ze zdobyciem danych na temat danej własności (w tym dojazdy rzeczoznawcy). Oczywiście, zazwyczaj im krótszy czas oczekiwania na ekspertyzę, tym wyższa jest jej cena. Aby skrócić ten czas oraz nieco zmniejszyć koszt wyceny nieruchomości, warto zawczasu przygotować wymienione powyżej dokumenty oraz zebrać dokładny wywiad na temat wycenianej nieruchomości.
Wycena nieruchomości Warszawa – na jakiej zasadzie to działa?
Istnieje kilka metod służących do przeprowadzenia wyceny nieruchomości. Wybór odpowiedniego podejścia zależy od osoby wykonującej taką usługę i podejmowany jest w oparciu o rodzaj oraz przeznaczenie danej własności.
Lokale mieszkalne (będące przedmiotem procesu kupna-sprzedaży) zazwyczaj wyceniane są przy użyciu metody porównawczej. W wyniku takiej wyceny, uzyskujemy wartość porównywalną do tej, którą moglibyśmy uzyskać na rynku nieruchomości. Oczywiście, dane mieszkanie lub dom porównywane jest z innymi wycenionymi nieruchomościami, jednakże podczas wyceny przeprowadzonej takim sposobem, uwzględniane są indywidualne cechy konkretnego obiektu.
Wycena nieruchomości metodą dochodową najczęściej dotyczy lokali komercyjnych. W tym przypadku, oszacowanie wartości takiej nieruchomości musi uwzględnić dodatkowy, bardzo ważny czynnik- jakie dochody może generować dany lokal? Co ważne, dochód o którym mowa, może pochodzić zarówno z samej posiadłości, jak i z działalności, która może w niej funkcjonować. Połączenie dwóch wspomnianych podejść wyceny nieruchomości, stanowi tak zwana metoda mieszana.
W końcu, wyróżniamy także metodę kosztową. Pomaga ona oszacować nam wartość nieruchomości z uwzględnieniem kosztów jej odtworzenia oraz jednoczesnego zużycia lokalu.
Wycena nieruchomości Warszawa – jak powinien wyglądać operat szacunkowy?
Operat szacunkowy, a więc wycena nieruchomości opracowana przez rzeczoznawcę, zawiera kilka niezbędnych elementów. Po otrzymaniu opłaconego operatu powinniśmy się upewnić, że zawiera on każdy z nich.
Zamówiona wycena powinna jasno określać cel wykonanej usługi (np. ubieganie się przez klienta o przyznanie kredytu hipotecznego), jej zakres oraz opis samej nieruchomości (co jest celem wyceny i w jakim stanie jest dany lokal). Dodatkowo, prawidłowo sporządzona wycena nieruchomości, uwzględnia obliczenia, które doprowadziły do ostatecznie określonej wartości obiektu, określenie rodzaju ocenianej wartości (może być to wartość rynkowa, katastrofalna, czy odtworzeniowa) oraz zastosowane podczas usługi metody, techniki oraz podejście. Oczywiście, w wycenie powinna zostać zawarta także analiza rynku nieruchomości, prawne uzasadnienie przedstawionej usługi oraz odniesienia do źródeł informacji na temat konkretnej nieruchomości.
Wycena nieruchomości Warszawa – podsumowanie
Podsumowując, możemy dokonać wyceny nieruchomości na wiele różnych sposobów, w zależności od rodzaju lokalu, celu w jakim dokonujemy takiej wyceny oraz tego, jakim budżetem dysponujemy.
Mamy do dyspozycji zarówno samodzielne oszacowanie wartości rynkowej danego lokalu, skorzystanie z usług rzeczoznawcy (co jest co prawda nieco droższym oraz bardziej długotrwałym przedsięwzięciem, ale zapewnia nam kompetencje wyszkolonej w tym kierunku osoby oraz otrzymanie urzędowego dokumentu) oraz zdecydowanie się na działalność biura nieruchomości.
Wycena nieruchomości może być również sporządzona w oparciu o różne metody oszacowania wartości rynkowej danego domu, mieszkania lub lokalu komercyjnego. Przy jej opracowaniu mogą być potrzebne różne dokumenty, które warto wcześniej przygotować. Koszt omawianej usługi jest różny i zależny od wielu czynników, z reguły jednak wycena nieruchomości online jest darmową usługą. Z kolei wycena nieruchomości przez pośrednika cechuje się najwyższymi kosztami spośród wszystkich metod przeprowadzenia takiej usługi.
Powody dla których decydujemy się na wycenę nieruchomości jest bardzo wiele. Niezależnie od konkretnej przyczyny, jest to bardzo przydatne narzędzie, z którego warto skorzystać jeżeli nie potrafimy samodzielnie oszacować realnej wartości danej nieruchomości.
Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie!