Wycena nieruchomości może wydawać się sprawą prostą oraz intuicyjną. Kiedy jednak zapoznajemy się bliżej z tym tematem, możemy poczuć się przytłoczeni ilością możliwych metod przeprowadzenia takiej usługi, szeroką rozpiętością możliwych jej kosztów oraz ilością dokumentacji, której wymaga od nas przygotowanie się do wyceny mieszkania lub innej nieruchomości.

Zapraszamy więc do zapoznania się z naszym krótkim przewodnikiem po świecie wyceny nieruchomości. Mówi on nie tylko o tym, jakie są rodzaje wyceny, na czym one polegają i jakimi cenami się cechują, ale również jak praktycznie przygotować się do współpracy z rzeczoznawcą, czy agencją nieruchomości. Możecie dowiedzieć się także, jakie dokumenty będą Wam potrzebne podczas wyceny oraz na jakie koszty należy się przygotować. Przede wszystkim jednak podpowiemy, jak podejść do wyceny nieruchomości i na jaką metodę się zdecydować, w zależności od rodzaju wycenianego lokalu.

Wycena nieruchomości Łódź —kiedy warto skorzystać z tej usługi?

 

Zanim omówimy, czym jest wycena nieruchomości, w jaki sposób się odbywa, przez kogo może być przeprowadzana, ile kosztuje oraz na co zwrócić uwagę w trakcie jej przebiegu, warto wiedzieć, kiedy dobrze jest skorzystać z takiej usługi.

 

Najczęściej, wycena nieruchomości kojarzy się z narzędziem przydatnym przy procesie kupna- sprzedaży. Oczywiście, określenie realnej wartości danego mieszkania lub domu jest bardzo ważnym elementem poprzedzającym sprzedaż nieruchomości. Jednakże, wycenę lokalu przeprowadza się w wielu innych sytuacjach. Przykładowo, jest to sposób na oszacowanie wysokości ubezpieczenia, renty czy innej opłaty, na przykład skarbowej, adiawenckiej, za użytkowanie wieczyste, czy podatku od darowizny. Wycena nieruchomości przydaje się w przypadku ubiegania się przez klienta o uzyskanie kredytu hipotecznego oraz w sytuacji sądowego podziału majątku (spadkowego lub podczas rozwodu małżonków). Jest to również metoda zabezpieczenia wierzytelności bankowej.

 

Jak niedługo ustalimy, wycenę nieruchomości można przeprowadzić na wiele sposobów, w tym samodzielnie. Jednakże jest to stosunkowo skomplikowane zadanie, wymagające uwzględnienia wielu zmiennych oraz posiadania pewnego doświadczenia oraz obycia w sferze rynku nieruchomości.

Profesjonalna wycena mieszkania lub domu jest zwyczajnie łatwiejsza, umożliwia zaoszczędzenie czasu oraz zabiera nam ogrom pracy. Jest to sposób bardzo bezpieczny, szybki oraz niwelujący ryzyko popełnienia błędu.

Wycena nieruchomości Łódź – czym jest i jak przebiega?

 

Wycena nieruchomości polega na- jak już wspomniano- ustaleniu realnej wartości danego mieszkania, domu, lokalu użytkowego, działki lub innej własności klienta. Decydując się na wycenę nieruchomości, można wybrać kilka metod wykonania takiej usługi.

Po pierwsze, można przeprowadzić ją samodzielnie, uwzględniając konkretne kryteria. Po drugie, taką usługę oferuje większość agencji nieruchomości w sytuacji, gdy decydujemy się na sprzedaż lokalu przy pomocy pośrednika. Jeżeli interesuje nas otrzymanie oficjalnej wyceny nieruchomości (a więc dokumentu o wartości prawnej oraz urzędowej), musi zostać ona wykonana przez uprawnioną do tego osobę, zwaną rzeczoznawcą. Jeszcze innym rozwiązaniem jest skorzystanie z wyceny nieruchomości online.

 

Niezależnie od sposobu jej szacowania, wartość danej nieruchomości zależy od wielu czynników. Należy brać pod uwagę lokalizację, metraż, ilość i rozkład pomieszczeń lokalu. Istotne jest cel wyceny, powód ewentualnej sprzedaży nieruchomości oraz to, czy pochodzi ona z rynku pierwotnego, czy też wtórnego. Osoba dokonująca wyceny nieruchomości z pewnością zwróci także uwagę na stan własności klienta, obciążenie finansowe domu lub mieszkania i wiele innych cech, które wpływają na wartość wycenianej nieruchomości. Po zebraniu niezbędnych informacji oraz skompletowaniu i dogłębnej analizie związanej z danym lokalem dokumentacji, niezbędne jest jego porównanie w stosunku do podobnych nieruchomości i ich cen transakcyjnych.

 

Od strony stricte „technicznej”, sama wycena nieruchomości może zostać wykonana przy użyciu kilku metod. Należy do nich podejście porównawcze (stosowane zazwyczaj w przypadku obiektów mieszkalnych, które podlegają obrotowi; umożliwia ono oszacowanie ceny, którą możemy uzyskać przy na rynku przy sprzedaży konkretnej nieruchomości), dochodowe (zwykle wybierane podczas wyceny nieruchomości komercyjnych, z uwzględnieniem potencjalnych zysków, które mogą być generowane przez taki lokal), mieszane (stanowiące połączenie dwóch wspomnianych metod), oraz kosztowe (pozwalające na oszacowanie tak zwanej wartości odtworzonej, a więc z zaznaczeniem ceny odtworzenia danej nieruchomości oraz kosztem jej zużycia).

Wycena nieruchomości Łódź – operat szacunkowy

 

Najbardziej znanym i typowym sposobem wyceny mieszkania, domu lub innej nieruchomości, jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy, który sporządzi dla nas oficjalny, urzędowy dokument o wartości prawnej, szacujący wartość danego lokalu. Jest on nazywany operatem szacunkowym.

Prawidłowo sporządzony operat szacunkowy powinien zawierać kilkanaście niezbędnych składowych. Przede wszystkim, musi on uwzględniać podstawę prawną, na podstawie jakiej został wykonany oraz jasno informować o tym, jaki jest jego cel, zakres oraz co dokładnie  stanowi przedmiot wyceny. Dokonana wycena może być wartością rynkową, odtworzeniową lub katastrofalną- co również należy zdefiniować w sporządzanym dokumencie.

Oczywiście, operat szacunkowy zawiera wszystkie ważne informacje na temat nieruchomości, zebrane podczas procesu wyceny (a także źródła, z których zostały one pozyskane). Do wyceny niezbędne jest przeprowadzenie analizy rynku, która także powinna zostać ujęta w omawianym dokumencie, wraz z wykonanymi obliczeniami oraz zdefiniowaniem użytej metody wyceny. Operat szacunkowy jest ważny przez dwanaście miesięcy. Jeżeli nie zgadzamy się z zawartymi w nim wnioskami, możemy podważyć taki dokument, korzystając z usług innego rzeczoznawcy lub kontaktując się z odpowiednią organizacją zawodową.

 

Warto również zaznaczyć, co świadczy o wysokich kompetencjach oraz profesjonalizmie dokonującego wyceny nieruchomości rzeczoznawcy. Kluczową sprawą jest, aby taka osoba posiadała oficjalne uprawnienia do wykonywania swojego zawodu, nadawane przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Aby je uzyskać, należy posiadać nie tylko wyższe wykształcenie (często jest one powiązane z budownictwem, architekturą, ekonomią, czy prawem), ale również ukończyć podyplomowe studia z wyceny nieruchomości, odbyć minimalny czas praktyki zawodowej i zaliczyć postępowanie kwalifikacyjne, zdać niezbędne egzaminy oraz zostać wpisanym do, powszechnie dostępnego, Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca musi wykonywać swoją pracę zgodnie z ustalonymi standardami zawodowymi. Są one uregulowanymi prawnie zasadami, opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i można je znaleźć w postaci zaleceń Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.

 

Biorąc pod to wszystko pod uwagę, ciężko się dziwić, że decydując się na wycenę nieruchomości w tradycyjnej wersji, należy przygotować się na dosyć wysokie koszty. Cena sporządzenia operatu szacunkowego zaczyna się zwykle od kilkuset złotych, ale w przypadku wyceny domu może ona osiągać kwotę rzędu nawet kilku tysięcy złotych. Niemniej, taki wydatek pokrywa nie tylko profesjonalną usługę rzeczoznawcy, ale również jego doświadczenie, wysoki poziom kompetencji oraz bogate doświadczenie zawodowe. Rzeczoznawca potrafi najlepiej ocenić wartość danej nieruchomości, ale żeby to zrobić musi poświęcić mnóstwo pracy na zgromadzenie dogłębnego wywiadu na jej temat, obejrzenie i ocenę lokalu na żywo oraz, w końcu, porównanie go z innymi nieruchomościami oraz analizę aktualnych warunków rynkowych.

Wycena nieruchomości Łódź – wycena online

 

Alternatywą dla skorzystania z usług rzeczoznawcy jest wycena nieruchomości online. Zazwyczaj jest to ogólnodostępne narzędzie, darmowe lub objęte niewielką opłatą. Na stronie, która oferuje nam taką wycenę, należy wprowadzić wymagane dane na temat danego lokalu. Następnie, stworzony w tym celu program internetowy (korzystający ze specjalnie opracowanego algorytmu), wylicza szacunkową wartość naszego mieszkania lub domu i dokonuje konkretnej wyceny. Zazwyczaj, usługa ta obejmuje regularne aktualizacje uzyskanej wartości, w zależności od rynku nieruchomości i zmian, które na nim zachodzą.

 

Bez wątpienia, jest to sposób o wiele prostszy, szybszy i tańszy w zestawieniu z tradycyjną wyceną nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę. Należy jednak pamiętać, że usługa przeprowadzona w oparciu o zastosowany algorytm pozwala nam uzyskać liczbę (w mniejszym lub większym stopniu) zbliżoną jedynie do realnej wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena online nie jest w stanie uwzględnić w swoich obliczeniach wszystkich niezbędnych czynników oraz pomija subiektywna ocenę nieruchomości, którą oferuje praca rzeczoznawcy. Stosowany algorytm bierze pod uwagę tylko niektóre zmienne oraz przyrównuje je do wartości podobnych nieruchomości, a ostateczna liczba jest wynikiem odgórnie przyjętego wzoru matematycznego.

 

Niemniej, jest to bardzo wygodne i przydatne rozwiązanie, pozwalające nam zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy, a także zorientować się w funkcjonujących cenach na rynku nieruchomości.

Wycena nieruchomości Łódź – biuro nieruchomości

 

Jeżeli podczas sprzedaży lokalu decydujemy się na podjęcie współpracy z biurem nieruchomości, jednym z jej elementów jest wycena mieszkania przeprowadzona przez przydzielonego nam pośrednika.

Oczywiście, podobnie jak wycena nieruchomości online, nie jest to usługa o statusie urzędowym czy o mocy prawnej. Niemniej, może ona zostać wykonana w celu określenia przybliżonej kwoty rynkowej, którą możemy za daną nieruchomość uzyskać.

 

Pośrednik nieruchomości podczas przeprowadzanej wyceny bierze pod uwagę wspomniane już kryteria, takie jak lokalizację, wielkość, czy rozkład lokum. Uwzględnia liczbę pięter, obecność dodatkowych jednostek ujętych w ofercie sprzedaży- na przykład garażu, czy komórki mieszkalnej oraz stan w którym jest dana nieruchomość. Następnie pośrednik dokonuje rozeznania w innych ofertach rynkowych i porównuje je z ocenianym lokalem, by dokonać ostatecznej wyceny nieruchomości.

 

Do innych obowiązków pośrednika należy także zadbanie o odpowiednią prezentację danej nieruchomości, przygotowanie ogłoszenia oraz dokumentacji fotograficznej oraz nadzór nad współpracą przebiegającą pomiędzy sprzedającym a kupującym. Biuro nieruchomości jest bardzo przydatne podczas sprzedaży nieruchomości, pozwala w szybszym czasie znaleźć potencjalnego kupca oraz umożliwia zażądanie odpowiednio wysokiej ceny za dany lokal (z racji profesjonalnej i zachęcającej prezencji mieszkania czy domu oraz kompetencji pośrednika w tym zakresie).

Wycena nieruchomości Łódź – czy można wycenić nieruchomość samodzielnie?

 

Odpowiedź na to pytanie brzmi- „to zależy”. Oczywiście, jest to możliwe. Jednakże, podczas takiej wyceny należy uwzględnić dosyć duży margines błędu oraz założyć, że uzyskana przez nas wartość będzie liczbą mocno orientacyjną.

Aby ułatwić proces samodzielnej wyceny nieruchomości, warto posiłkować się nie tylko ofertami podobnych lokali oraz cenami, którymi się odznaczają. Oprócz serwisów ogłoszeniowych, dobrze jest także przeanalizować dane Związków Banków Polskich (niektóre są dostępne ogólnie za darmo, za inne trzeba jednakże zapłacić).

 

Kiedy już uda nam się oszacować wstępną kwotę, warto nieznacznie ją obniżyć (według ekspertów, różnica między taką ceną a ostatecznym wynikiem wyceny powinna wynosić około 20%). Badania naukowe na ten temat mówią, że podczas sporządzania wyceny nieruchomości, wykazujemy tendencję do zawyżania wartości danego lokalu.

Wycena nieruchomości Łódź – przydatne informacje

 

Decydując się na wycenę nieruchomości online lub też w formie tradycyjnej, czy samodzielnie- należy oczywiście przygotować się merytorycznie do takiej usługi. Warto zawczasu skompletować wszystkie niezbędne informacje na temat danej nieruchomości oraz zdobyć kompletną dokumentację.

 

Dokumentacja ta cechuje się różnymi wymogami, w zależności od rodzaju wycenianej nieruchomości. W przypadku mieszkania, będzie ona obejmowała umowę kupna- sprzedaży (z deweloperem albo spółdzielnią, jeżeli mamy do czynienia z mieszkaniem pochodzącym z rynku pierwotnego), akt notarialny (w przypadku wyceny lokalu z rynku wtórnego), dokumentację techniczną (na przykład projekt budynku czy informacje na temat standardu jego budowy oraz wykończenia), odpis z księgi wieczystej, uzyskany od dewelopera prospekt informacyjny oraz wiele innych dokumentów, z którymi należy wcześniej się zaznajomić, a później je przygotować.

W przypadku wyceny domu, dokumentacja ta będzie dosyć zbliżona, jednakowoż uwzględnia ona także zezwolenie na budowę czy wypis z rejestru gruntów, a także projekt budowlany takiej nieruchomości. Wycena działki obejmuje również obszerną dokumentację techniczną, a także wyrys z mapy ewidencyjnej oraz zasadniczej.

 

Koszt wyceny nieruchomości, na który powinniśmy się przygotować jest różny, w zależności od metody przeprowadzanej usługi, na którą się zdecydujemy. Zależy on również od rodzaju wycenianej nieruchomości, tego czy jest lokalem użytkowym lub mieszkalnym, z jakiego rynku pochodzi oraz jaką sytuacją prawną się cechuje. Koszt wyceny jest im wyższy im krótszy termin jej realizacji oraz rośnie proporcjonalnie w stosunku do nakładu pracy, jaki trzeba włożyć w gromadzenie danych na temat danej nieruchomości.

Wycena nieruchomości Łódź – najważniejsze informacje

 

Wycena nieruchomości może więc odbyć się na wiele różnych sposobów. Każda z omówionych metod charakteryzuje się innymi kosztami, czasem oczekiwania na realizację usługi oraz stopniem skomplikowania. Zdecydowanie najprostszym, najtańszym i najszybszym rodzajem jest wycena nieruchomości online. Z kolei największą dokładność uzyskanej wartości nieruchomości, najwyższe kompetencje osoby jej dokonującej oraz najbardziej profesjonalny przebieg usługi, zapewnia wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę. Jest to również jedyne rozwiązanie cechujące się mocą prawną oraz posiadającą status dokumentu urzędowego. Oczywiście, istnieje opcja samodzielnej wyceny, ale siłą rzeczy będzie się ona cechowała najmniejszą dokładnością.

 

Zanim dokonamy wyceny danego lokalu należy odpowiednio się do tego przygotować, kompletując niezbędne dane dotyczące konkretnego domu, mieszkania, działki, czy lokalu komercyjnego.

Jeżeli robimy to samodzielnie, niezbędna jest również analiza rynku nieruchomości oraz aktualne ceny na nim panujące. Samych metod dokonania wyceny jest kilka, odpowiednią dla nas należy dobrać w oparciu o rodzaj analizowanej nieruchomości oraz celu wykorzystania takiej usługi.

 

Powodów dla których decydujemy się na wycenę nieruchomości jest oczywiście multum. W zależności od przyczyny, dla której chcemy wycenić dany lokal, należy indywidualnie dobrać metodę oraz przebieg takiej usługi.

 

Odwiedź także nasz skup nieruchomości w Warszawie.