Większość ludzi przynajmniej raz w życiu spotka się z koniecznością określenia wartości jakiejś nieruchomości. Niezależnie od przyczyny, dla której chcemy skorzystać z takiej usługi, jest to stosunkowo skomplikowane zadanie, ponieważ zależy od bardzo wielu zmiennych. Dodatkowo, wymaga ono dokładnego wywiadu, skompletowania i przeanalizowania dokumentacji dotyczącej danej nieruchomości oraz porównanie jej do innych lokali o zbliżonej wartości. Rozłóżmy więc wycenę nieruchomości na czynniki pierwsze, sprawdźmy na czym polega, kto może jej dokonać, jaki jest jej koszt i na co zwrócić uwagę.
Wycena nieruchomości Kraków – czym jest wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości jest metodą oszacowania realnej wartości danego mieszkania, domu, lokalu komercyjnego, działki czy innej własności, z którą zgłasza się klient.
Jest to niezbędny element poprzedzający sprzedaż lub kupno konkretnej nieruchomości (przydatny w sytuacji, kiedy ciężko nam oszacować cenę transakcyjną adekwatną do atrakcyjności domu czy mieszkania), ustalenia wysokości ubezpieczenia obejmującego taki lokal, czy oszacowanie wielkości wielu rodzajów opłat, które są z nim związane (na przykład opłaty za użytkowanie wieczyste, podatku od darowizny czy spadku, opłaty adiawenckiej, czy renty plalistycznej). Dodatkowo, wspomniana wycena umożliwia bankom zabezpieczenie swojej wierzytelności, a jego klientom- ubieganie się o przyznanie korzystnego kredytu hipotecznego. Jeżeli decydujemy się na wycenę nieruchomości metodą tradycyjną, w postaci operatu szacunkowego, taki dokument może być wykorzystany podczas postępowania sądowego (na przykład w przypadku podziału majątku spadkowego lub małżeńskiego).
Wycena nieruchomości może być przeprowadzona na kilka różnych sposobów. Każdy odznacza się innymi kosztami, czasem oczekiwania na daną usługę oraz metodą użytą do jej przeprowadzenia. Po Pierwsze, wyróżniamy wycenę nieruchomości przeprowadzoną przez rzeczoznawcę, która jako jedyna oferuje nam ją w postaci oficjalnego, urzędowego dokumentu o mocy prawnej. Jeżeli sprzedajemy daną nieruchomość przez pośrednictwo agencji, często wycena mieszkania lub domu jest jednym z etapów współpracy z pośrednikiem, który jej dokonuje. W końcu, wyróżniamy także wycenę nieruchomości online lub przeprowadzenie jej w sposób samodzielny. Oczywiście, to ostatnie wiąże się z największym nakładem pracy oraz jest obarczone dużym ryzykiem błędu.
Wycena nieruchomości Kraków – jak to zrobić?
Wycena nieruchomości przeprowadzona w sposób samodzielny jest oczywiście możliwa, ale jak już wspomniano, najprawdopodobniej obarczona dużym ryzkiem błędu. Niemniej, jeżeli chcemy podjąć się takiego wyzwania, oto kilka wskazówek.
Przede wszystkim, na wartość danej nieruchomości wpływa wiele czynników. Jest to, między innymi, wielkość powierzchni danego lokalu, jego lokalizacja, rozkład oraz liczba pomieszczeń, ilość pięter oraz kondygnacja, na której się on znajduje, stan utrzymania, rodzaj rynku z jakiego pochodzi (pierwotny lub wtórny), obciążenie finansowe na nim ciążące, koszty zużycia oraz napraw, kierunek użytkowania (na przykład komercyjny lub mieszkalny) oraz ewentualne korzyści finansowe, które mogą być źródłem użytkowania takiej nieruchomości. Na wartość danego lokalu wpływa również okolica, w której on się znajduje- zagospodarowanie przestrzenne, komunikacja, obecność atrakcyjnej infrastruktury w postaci szkół, obszarów zieleni, placów zabaw, siłowni, sklepów i tym podobnych. Szacuje się, że odpowiednio skomunikowana nieruchomość może być warta o kilkadziesiąt procent więcej niż w przypadku miejsca o trudnym dojeździe. Wartość nieruchomości obniża z kolei niebezpieczna okolica, wysoki czynsz, konieczność samodzielnego wykonania remontu, zły stan techniczny, kiepska komunikacja, brak windy (w przypadku mieszkań znajdujących się na wysokich kondygnacjach), czy nawet kryminalna przeszłość okolicy danej nieruchomości.
Po skompletowaniu takich informacji, należy także przeanalizować dokumentację, niezbędną podczas wyceny nieruchomości. W przypadku działki lub domu, będzie to umowa kupna- sprzedaży, akt notarialny, odpis z księgi wieczystej, a także projekt budowlany, dokumenty techniczne (obejmujące takie dane, jak przykładowo metraż danej własności), wyrys z map- zasadniczej oraz ewidencyjnej, pozwolenie na budowę oraz wypis z rejestru gruntów.
W przypadku wyceny mieszkania, taka dokumentacja również obejmuje umowę kupna-sprzedaży z deweloperem czy spółdzielnią (w zależności od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego), dokumentację techniczną (tutaj obejmuje ona również informację o standardzie wykonania, czy projekt oraz rzut mieszkania), akt notarialny, odpis z księgi wieczystej, oficjalną informację, komu przysługuje prawo własnościowe do danej nieruchomości (jeżeli mamy do czynienia z mieszkaniem spółdzielczym) oraz tak zwany prospekt informacyjny, który możemy zdobyć od dewelopera.
Po dogłębnej analizie dostępnych informacji, warto także prześledzić dane Związku Banków Polskich (częściowo są one bezpłatnymi, ogólniedostępnymi dokumentami), a także serwisy ogłoszeniowe z zamieszczonymi ofertami sprzedaży podobnych nieruchomości. Podczas wyceny nieruchomości można korzystać z kilku metod. Wyróżniamy podejście porównawcze (stosowane zwykle w przypadku obiektów mieszkalnych podlegających obrotowi), dochodowe (zwykle dotyczy ono lokali komercyjnych oraz stanowi źródło informacji, jakie dochody może generować wyceniana nieruchomość), mieszane oraz kosztowe (uwzględniające wartość odtworzenia oraz zużycia danego lokalu). Przyrównując wartości pozostałych lokali można, po prewencyjnym obniżeniu początkowo oszacowanej kwoty (według przeprowadzanych badań, istnieje tendencja do znacznego zawyżania realnej wartości nieruchomości), określić wartość wycenianego lokalu. Niemniej, jak już wspomniano, jest to wynik bardzo, bardzo orientacyjny i nie należy ufać mu w takim stopniu, jak w przypadku wyceny nieruchomości innymi metodami.
Wycena nieruchomości Kraków – wycena przeprowadzona przez rzeczoznawcę
Zupełnie innym- wręcz przeciwstawnym- sposobem wyceny nieruchomości, jest przeprowadzenie takiej usługi przez rzeczoznawcę.
Rzeczoznawca jest kompetentną, wykształconą w tym kierunku osobą, posiadującą państwowe uprawnienia do wykonywania swojego zawodu. Wycenę nieruchomości wykonuje, zgodnie z zaleceniami ustalonymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pod nazwą Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, w oparciu o normy oraz zawodowe standardy (ujęte w prawnych rozporządzeniach). Uprawnienia rzeczoznawcy nadawane są prze Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, po ukończeniu przez taką osobę studiów wyższych (najczęściej o charakterze budowlanym, ekonomicznym lub architektonicznym) oraz studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości, zdobyciu praktyki zawodowej, przejścia postępowania kwalifikacyjnego, pozytywnym podejściu do wszystkich wymaganych egzaminów oraz uzyskaniu wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych (jest on ogólnodostępną bazą, w której każdy może potwierdzić tożsamość danego rzeczoznawcy). Ponieważ wycena nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawców funkcjonuje jako oficjalny dokument uznawany podczas postępowania sądowego, taki człowiek powinien być, co oczywiste, niekarany a także wpisany na listę biegłych sądowych.
Rzeczoznawca podczas wyceny nieruchomości sporządza dla swojego klienta oficjalny dokument o mocy prawnej, ważny przez rok czasu, zwany operatem szacunkowym. Powinien on uwzględniać w swojej zawartości wszystkie niezbędne dane na temat konkretnej nieruchomości, zakres oraz cel sporządzania wyceny, podstawę prawną na której opiera się wykonana usługa oraz źródła, dzięki którym znaleźliśmy wszystkie potrzebne informacje. Operat szacunkowy musi także opisywać przeprowadzoną przez rzeczoznawcę analizę rynku, rodzaj obliczonej wartości (na przykład może być to wartość katastrofalna, odtworzeniowa czy rynkowa), a także zastosowane podczas wyceny metody, czy techniki. Co ważne, operat szacunkowy może zostać podważony po konsultacji z organizacją zawodową lub innym rzeczoznawcą. W przeciwnym razie, taki dokument należy zaktualizować po dwunastu miesiącach.
Wycena nieruchomości Kraków – wycena nieruchomości online
W dzisiejszych czasach możliwość przeprowadzenia wyceny nieruchomości online nie dziwi zapewne nikogo. Jest to bardzo przydatne narzędzie, polegające na wypełnieniu odpowiednich pól informacjami na temat danej nieruchomości. Informacje takie uwzględniają wspomniane wcześniej zmienne, takie jak lokalizacja, metraż czy rodzaj rynku, z którego pochodzi dom lub mieszkanie.
Po wprowadzeniu wymaganych danych, specjalny algorytm (a więc program sztucznej inteligencji, stworzony właśnie w celu przeprowadzania wyceny nieruchomości), korzystając z odgórnie przyjętego wzoru oraz wprowadzonych wytycznych, wylicza szacunkową wartość badanej nieruchomości.
Zazwyczaj omawiana usługa jest narzędziem powszechnie dostępnym i darmowym, lub wymaga ona uiszczenia niewielkiej opłaty. Siłą rzeczy, oferuje ona najszybsze możliwe uzyskanie wyceny oraz odbywa się najmniejszym nakładem pracy. Większość stron oferujących wycenę nieruchomości online zapewnia także regularną aktualizację obliczonych wartości, w zależności od zmieniającego się rynku. Jest rozwiązaniem bardzo sprawnym oraz łatwym do użycia. Jednakże, w przeciwieństwie do wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę (który ogląda daną nieruchomość na żywo oraz dokonuje jej subiektywnej oceny), jest to metoda nie uwzględniająca wszystkich zmiennych czynników, a opierająca się na jednym, ogólnym wzorze matematycznym.
Wycena nieruchomości Kraków – przy pomocy pośrednika nieruchomości
Współpraca z agencją nieruchomości jest bardzo przydatnym rozwiązaniem podczas procesu kupna oraz sprzedaży danego lokalu. Pośrednik nadzoruje spotkania oraz współpracę przebiegające na linii kupiec- sprzedawca, pomaga w prezencji sprzedawanej nieruchomości, tworzy atrakcyjne ogłoszenie oraz fotorelację na jej temat oraz poszukuje potencjalnych zainteresowanych mieszkaniem.
Ponadto, jednym z zadań pośrednika nieruchomości należy właśnie wycena nieruchomości. Warto zawczasu przygotować odpowiednie dokumenty (wymienione wyżej), aby skrócić czas oczekiwania na taką wycenę. Niemniej, praca pośrednika bardzo ułatwia sprzedaż nieruchomości, odbiera klientowi ogrom pracy oraz umożliwia uzyskanie satysfakcjonującej ceny za sprzedawany lokal.
Oczywiście, wycena nieruchomości przez pośrednika nie ma żadnej mocy prawnej- jednakże umożliwia wstępne oszacowanie wartości sprzedawanej nieruchomości oraz ułatwia sprzedawcy określenie, na jaką cenę transakcyjną (po ewentualnych negocjacjach oraz uwzględnieniu prowizji przekazywanej pośrednikowi) jest on w stanie się zgodzić.
Aby szacowana wartość nieruchomości była wyższa, warto wyremontować daną posiadłość, opisać dokładnie węzły komunikacyjne w okolicy lokalu oraz zadbać o jego estetykę. Dobrze jest podkreślać wszelkie zalety danej nieruchomości oraz popracować nad jej usterkami. Jest to niezawodna metoda, pozwalająca w ostatecznym rozrachunku otrzymać za dom lub mieszkanie wyższą cenę podczas procesu sprzedaży.
Wycena nieruchomości Kraków – ile kosztuje?
Wycena nieruchomości cechuje się różnymi kosztami, w zależności od osoby, która ją wykonuje, zasobów finansowych oraz czasowych które musiała przeznaczyć ona na wykonanie usługi oraz poziomu profesjonalizmu, z jakim została dokonana ta wycena.
Nie trudno się dziwić faktowi, że wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę jest najdroższym rozwiązaniem. W końcu, płacimy nie tylko za jego pracę oraz czas, ale także wysokie kompetencje, długą drogę edukacji oraz umiejętności. Należy także zaznaczyć, że operat szacunkowy który otrzymujemy na drodze takiej współpracy, jest (jako jedyny rodzaj wyceny nieruchomości) urzędowym dokumentem, uznawanym w rozumieniu prawnym. Koszt usług rzeczoznawcy charakteryzuje się szerokim rozstrzałem cenowym i wynosi zwykle od kilkuset do ponad tysiąca złotych.
W przypadku współpracy z biurem nieruchomości, pośrednik dostaje z zasady prowizję od dokonanej sprzedaży. Wizja oddania pracownikowi biura nieruchomości 2-3% swojego zysku (bo zwykle są to takie wartości prowizji) wydaje się dużym procentem, jeżeli mowa o nieruchomościach wartych kilkaset tysięcy złotych. Pamiętajmy jednak, że profesjonalne podejście, umiejętności interpersonalne oraz obszerne kompetencje pośrednika, pozwalają nam uzyskać większą ilość zarobionych pieniędzy a także stosunkowo szybko znaleźć chętnego kupca.
Usługą całkiem bezpłatną jest, oczywiście, samodzielna wycena nieruchomości lub- zazwyczaj- wycena nieruchomości online. Te dwie metody stanowią bardzo wygodne i powszechnie stosowane narzędzia, warto jednak pamiętać, że nie są one na tyle dokładne, jak te wspomniane powyżej.
To ile kosztuje wycena nieruchomości zależy także od kilku innych czynników, takich jak rodzaj wycenianej nieruchomości, jej sytuacja prawna, lokalizacja, czas oczekiwania na realizację usługi oraz zasoby jakie trzeba przeznaczyć na zgromadzenie odpowiednich informacji oraz dokumentów (w tym również czas, czy koszt dojazdu). Jeżeli chcemy otrzymać wartościową wycenę, nie warto jednak oszczędzać na takiej usłudze- pamiętajmy bowiem, że kupno nieruchomości to decyzja podejmowana często na całe życie.
Wycena nieruchomości Kraków – najważniejsze informacje, o których należy pamiętać
Podsumowując, wycenę nieruchomości można uzyskać, korzystając z usług rzeczoznawcy, pośrednika nieruchomości, internetowych kalkulatorów oraz własnej interpretacji. Każda z tych metod wymaga zgromadzenia dogłębnej analizy na temat konkretnej nieruchomości oraz skompletowania wymaganej dokumentacji, prześledzenia aktualnego statusu rynkowego oraz zapoznanie się z wartością podobnych lokali. Jednakże, niektóre z tych metod pozwalają klientowi na przekazanie tych zadań osobie wykonującej wspomnianą wyżej pracę. Oczywiście, są to droższe rozwiązania, ale pomagają zaoszczędzić zasoby inne niż finansowe- spokój ducha oraz czas.
Wycena nieruchomości może charakteryzować się różnym kosztem, w zależności od tego, kto ją wykonuje. Jednakże, jeżeli interesuje nas uzyskanie oficjalnego dokumentu (który może, przykładowo, posłużyć jako dowód sądowy) nie warto oszczędzać na usługach dobrego i kompetentnego rzeczoznawcy. Jeżeli chcemy oszacować realną wartość danej nieruchomości jedynie w przybliżonym zakresie, warto zapoznać się z internetową formą wyceny nieruchomości, lub spróbować zrobić to samodzielnie. Korzystając z takiego rozwiązania należy brać jednak poprawkę na to, że wyniki faktycznie będą najprawdopodobniej nieco odległe od rzeczywistej wartości danego lokum.
Najogólniej mówiąc, wycena nieruchomości jest sprawą całkiem indywidualną. Metodę jej wykonania należy dobrać w oparciu o cel jej wykonania, efekt jaki chcemy uzyskać, rodzaj nieruchomości, sposób w jaki będzie użytkowana, dokładność jakiej oczekujemy od efektu wyceny, własne zasoby czasowe oraz zasoby finansowe, które możemy przeznaczyć na taką usługę.
Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie!