Sprzedaż nieruchomości w bardzo małej miejscowości o wysokim bezrobociu – jak znaleźć kupca?

Rynek nieruchomości w Polsce jest rynkiem wielu prędkości. Podczas gdy ceny mieszkań w dużych aglomeracjach biją rekordy, a lokale znikają w kilka dni, istnieje cała sfera nieruchomości, które wydają się „niesprzedawalne”. W takiej sytuacji pytanie jak sprzedać dom na wsi z wysokim bezrobociem staje się pytaniem o fundamentalną zmianę strategii, a nie o lepsze zdjęcia w ogłoszeniu. Jak więc dotrzeć do nabywcy w tak skrajnie niesprzyjających warunkach rynkowych?

Dlaczego lokalny rynek w takich miejscach nie istnieje?

Pierwszym krokiem do skutecznej sprzedaży jest brutalna diagnoza problemu. W regionach o wysokim bezrobociu lokalny rynek popytu praktycznie nie istnieje. Dzieje się tak z kilku powodów:

1. Brak zdolności kredytowej: Nabywcy w Polsce w 80% posiłkują się kredytem hipotecznym. Brak stabilnego zatrudnienia w regionie oznacza zerową zdolność kredytową lokalnej społeczności.
2. Depopulacja: Młodzi ludzie, zamiast kupować domy na miejscu, migrują do większych miast w poszukiwaniu pracy, pozostawiając za sobą starzejące się społeczeństwo, które nie generuje popytu na nieruchomości.
3. Niska atrakcyjność inwestycyjna: Wysokie bezrobocie oznacza brak popytu na najem, co dyskwalifikuje nieruchomość w oczach typowego inwestora szukającego „flipa” lub mieszkania na wynajem.

Wniosek jest prosty: jeśli chcesz sprzedać, musisz całkowicie zignorować rynek lokalny i skierować swoją ofertę do zupełnie innej grupy docelowej.

Jak sprzedać dom na wsi z wysokim bezrobociem? Musisz znaleźć kupca z zewnątrz

Skoro lokalny kupiec na dom w małej miejscowości nie istnieje, Twoja oferta musi być atrakcyjna dla kogoś z zewnątrz – najczęściej z dużej, oddalonej aglomeracji. Kim jest ten nabywca?

• Poszukiwacz „drugiego domu” (Second Home): Osoba z dużego miasta, która ma stabilną sytuację finansową i szuka taniej bazy wypadowej na weekendy lub wakacje. Nie interesuje jej lokalny rynek pracy, ale cisza, spokój i niska cena.
• Pracownik zdalny (Remote Worker): Trend pracy zdalnej otworzył rynki, które dotąd nie istniały. Osoba zarabiająca w Warszawie czy Krakowie może teraz mieszkać w dowolnym miejscu z dostępem do internetu. Dla niej niska cena zakupu nieruchomości jest ogromnym atutem.
• Inwestor polujący na okazje (Landbanker/Spekulator): Podmiot (osoba fizyczna lub firma), który nie patrzy na bieżącą stopę zwrotu, ale na ekstremalnie niską cenę zakupu. Traktuje nieruchomość jako lokatę kapitału lub „bank ziemi” na przyszłość.

To do tych trzech grup musisz dostosować całą strategię sprzedaży – od przygotowania nieruchomości, przez wycenę, po marketing.

Sprzedaż nieruchomości małe miasteczko – Atut musi być widoczny

Wadą Twojej nieruchomości jest lokalny rynek pracy. Tego nie zmienisz. Musisz więc sprawić, by atuty całkowicie przykryły tę wadę. Kupca z zewnątrz nie interesuje bliskość szkoły czy lokalny ośrodek zdrowia. On szuka czegoś innego.

Krok 1: Perfekcyjny stan prawny

Kupiec z zewnątrz jest ostrożny. Nie zna lokalnych uwarunkowań i obawia się pułapek. Absolutną podstawą jest krystalicznie czysty stan prawny. Nieruchomość musi mieć urządzoną księgę wieczystą, wolną od jakichkolwiek obciążeń, wzmianek czy niezgodności.

Zgodnie z art. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Z kolei art. 5 tejże ustawy stanowi o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Posiadanie czystej KW jest dla kupca z drugiego końca Polski jedyną gwarancją bezpieczeństwa. Nieruchomość z wadą lokalizacyjną i wadą prawną jest niesprzedawalna.

Krok 2: Ustalenie ceny – brutalna prawda o wartości

Właściciele często popełniają fatalny błąd: wyceniają nieruchomość emocjonalnie („dziadek tu mieszkał”) lub porównawczo do cen w najbliższym mieście powiatowym. To błąd.

Wartość rynkową definiuje art. 151 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jako najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. W regionie o wysokim bezrobociu rynek ten jest skrajnie ograniczony.

Łatwy i bezpieczny sposób sprzedaży mieszkania

Sprzedaj swoje mieszkanie bez wychodzenia z domu i zbędnych spotkań. W ciągu 1 dnia.

• Szybka wycena
• Jedna wizyta w mieszkaniu
• Bezpieczna sprzedaż

Chcę sprzedać mieszkanie

Twoja cena musi być największym atutem. Musi być na tyle niska, by kupcowi z Warszawy opłacało się pokonać 300 km, by ją obejrzeć. Cena musi krzyczeć „OKAZJA!”. Wycena oparta na wartości odtworzeniowej (kosztach budowy) nie ma tu żadnego zastosowania. Liczy się tylko to, ile ktoś jest gotów zapłacić za „święty spokój” w miejscu bez perspektyw zawodowych.

Krok 3: Niestandardowy marketing

Skoro Twój klient nie mieszka w okolicy, nie znajdzie ogłoszenia w lokalnej gazecie. Musisz dotrzeć tam, gdzie on przebywa:

• Portale ogólnopolskie: Oczywistość, ale zdjęcia muszą być perfekcyjne, a opis skrojony pod klienta z zewnątrz (podkreślanie ciszy, ekologii, dużej działki, niskich kosztów utrzymania).
• Media społecznościowe: Grupy typu „Domy na wsi”, „Ucieczka z miasta”, „Tanie domy na sprzedaż” to miejsca, gdzie przebywa Twój klient docelowy.
• Brokerzy specjalistyczni: Istnieją agencje nieruchomości specjalizujące się wyłącznie w siedliskach, domach na wsi i nieruchomościach „z potencjałem”. Standardowy pośrednik z miasta powiatowego nie będzie potrafił dotrzeć do tej grupy.

Trudna sprzedaż nieruchomości wieś – A co, jeśli nikt nie dzwoni?

Powyższa strategia jest jedyną słuszną drogą, ale nie daje gwarancji sukcesu. Trudna sprzedaż nieruchomości na wsi może oznaczać, że telefon nie zadzwoni przez 6, 12, a czasem 24 miesiące. Przez cały ten czas właściciel jest zobowiązany do ponoszenia kosztów.

Zgodnie z art. 2 i 3 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu niezależnie od tego, czy nieruchomość jest zamieszkana i czy przynosi dochód. Do tego dochodzą koszty ogrzewania (by budynek nie niszczał), ubezpieczenia i bieżących napraw.

Oczekiwanie na „idealnego” kupca z miasta może oznaczać lata dokładania do interesu.

Dla osób, które nie chcą lub nie mogą czekać, istnieje alternatywa: skup nieruchomości za gotówkę. Wyspecjalizowane firmy, takie jak bnonline.pl i podmioty partnerskie, działają w zupełnie innym modelu.

Jesteśmy inwestorem, którego nie odstrasza wysokie bezrobocie w regionie. Rozumiemy specyfikę takich rynków i potrafimy ocenić potencjał nieruchomości w oderwaniu od lokalnego popytu.

Jak działa skup nieruchomości BnOnline?

1. Akceptujemy trudne lokalizacje: Skupujemy nieruchomości tam, gdzie tradycyjny rynek zawiódł.
2. Płacimy gotówką: Transakcja nie jest uzależniona od żadnego kredytu. Posiadamy własne środki.
3. Bierzemy na siebie ryzyko: Nie interesuje nas, czy lokalny rynek pracy istnieje. Oceniamy nieruchomość jako długoterminową lokatę kapitału.
4. Szybkość i pewność: Finalizujemy transakcję u notariusza w ciągu kilku dni od pierwszej rozmowy.

Właściciel otrzymuje w zamian niższą cenę niż w scenariuszu optymistycznym (sprzedaż pracownikowi zdalnemu po 2 latach czekania), ale zyskuje coś bezcennego: natychmiastową pewność transakcji i uwolnienie się od kosztownego problemu.