Jest to forma umowy najmu, która chroni interesy obu stron bardziej niż standardowa umowa najmu. Wynajmujący ma możliwość eksmisji niepłacącego lokatora, a z drugiej strony wynajmujący jeśli będzie spełniał warunki umowy, nie musi się obawiać nieoczekiwanego wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania. Wynajem okazjonalny może trwać maksymalnie 10 lat, a wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali.
Najem okazjonalny a tradycyjna forma umowy najmu
Jest wiele różnic, którymi różnią się obie te formy wynajmu mieszkania. Podstawowym wyznacznikiem jest okres obowiązywania umowy. Musi on być sprecyzowany, inaczej nie będzie to najem okazjonalny. Maksymalny okres, jaki przewidział ustawodawca to 10 lat. Kolejną różnicą jest fakt, że umowa w szczególny sposób chroni pewne prawa zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Właściciel nieruchomości nie musi się martwić o kłopoty związane z rzetelnymi wynajmującymi, którzy przestają płacić czynsz. Wynajem okazjonalny pozwala szybko i łatwo eksmitować takie osoby już po trzech nieopłaconych płatnościach. Jest to niezwykle istotna różnica w porównaniu do tradycyjnej umowy najmu, gdzie najemca jest chroniony w sposób dość znaczny przed takimi działaniami ze strony wynajmującego. Istnieje szereg zapisów, które ograniczają możliwość pozbycia się uciążliwego najemcy. Wśród prawników od dawna trwa spór czy nie ograniczają one prawa własności, pewną odpowiedzią na ten dylemat jest właśnie najem okazjonalny. Pozwala ona pozbyć się najemcy również kiedy użytkuje lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem, na przykład prowadzi tam działalność usługową lub gdy wynajął lub oddał do użytkowania lokal osobom trzecim bez zgody wynajmującego.
Z drugiej strony najemca, jeśli tylko będzie respektował warunki umowy, może być spokojny o swój pobyt w lokalu. Wynajmujący przed terminem może rozwiązać umowę tylko w przypadku braku trzech płatności lub właśnie wykorzystywaniem nieruchomości nie zgodnie z umową lub przekazaniem jej komuś innemu bez zgody właściciela. Wprowadza to inną jakość w relacjach między stronami, można swobodnie planować swój pobyt w mieszkaniu, co ma znaczenie na przykład przy zakupie dodatkowych mebli czy prostych naprawach. Obie strony wiedzą, na czym stoją i łatwiej im dogadać sprawę ewentualnego podziału kosztów przy remoncie czy zakupie sprzętów do mieszkania. Eliminuje to element niepewności i krótkotrwałości takiego rozwiązania.
Sprawdź nasz skup mieszkań
Forma prawna umowy
Najem okazjonalny charakteryzuje się również pewnymi wymogami co do podpisania samej umowy. Jeśli liczy się dla nas poczucie bezpieczeństwa i pewności najlepszym rozwiązaniem będzie umowa najmu okazjonalnego. Notariusz jest gwarantem dochowania wszelkich formalności przy zawieraniu takiego kontraktu. Dodatkowe dokumenty dobrze oddają charakter i specyfikę takiego rozwiązania. Najemca podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego, gdzie poddaje się egzekucji, zobowiązanie do opuszczenia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Żądanie takie może nastąpić po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu. Najemca wskazuje również lokal, który zajmie w razie eksmisji. Dodatkowo wymagane jest oświadczenie właściciela tej nieruchomości, że umożliwi w niej zamieszkanie byłego najemcy. Koszty notarialne uiszczane są zazwyczaj przez właściciela, aczkolwiek nie wynika to z żadnych przepisów i jest raczej utartą praktyką. Wiele zależy od tego, której ze stron bardziej zależy na takim rozwiązaniu. Często koszty te są też dzielone na pół. Cała operacja powinna wynieść około 300 – 400 złotych, więc w stosunku do cen najmu nie są to zawrotne sumy. Notarialna umowa najmu gwarantuje, że podpisane dokumenty spełniają ustawową definicję najmu okazjonalnego. Notariusz jest odpowiedzialny, za przygotowanie prawidłowej treści dokumentów oraz musi dopilnować, aby wszystkie oświadczenia zainteresowanych stron spełniały wymogi formalne. Jest to z pewnością bezpieczniejsze rozwiązanie, które chroni interesy obu stron.
Wynajem okazjonalny mieszkania – dla kogo?
Polskie prawo jasno określa, kto może skorzystać z takiej formy. Wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Najemcą również musi być osoba fizyczna. Dodatkowym ograniczeniem jest fakt, że wynajmowany lokal musi pełnić funkcję mieszkaniową.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny podlega obowiązkowemu zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego. Obowiązek taki spoczywa na wynajmującym, a termin, w jakim musi to zrobić to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Istotnym faktem, jest, że nie zostały na to przewidziane, żadne oficjalne druki. Umowa musi zostać zgłoszona na piśmie. Aby uniknąć późniejszych kłopotów z fiskusem, należy dopilnować, aby zgłoszenie zawierało wszystkie wymagane informacje. Powinniśmy podać dokładne dane nieruchomości, która jest wynajmowana, personalia obu stron, nie pomijając takich danych jak numer PESEL. Okres, na jaki podpisano umowę, również powinien zostać uwzględniony w takim zgłoszeniu. Wynajmujący jeśli chce może też podać do wiadomości Urzędu Skarbowego inne informacje zawarte w umowie.
Jak sprzedać mieszkanie?
Najem okazjonalny – podatki
Właściciel ma możliwość wyboru formy opodatkowania. Do końca 2022 wynajmujący nieruchomości prywatnie, nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ma do wyboru ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub skalę podatkową. Jeśli zdecyduję się na tę drugą opcję, czyli skalę podatkową to przy dochodach do 120 000 złotych obowiązuje go stawka 17 proc., powyżej tej wartości będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 32 proc. Dodatkowo należy pamiętać o kwocie wolnej od podatku, która obecnie wynosi 30 000 złotych. Jeśli wynajmujący nie uzyskuje dochodów z innych źródeł i jego dochód w ciągu całego roku nie przekroczy tej kwoty, to podatku nie zapłaci.
W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatek do kwoty przychodów wynoszącej 100 000 złotych wynosi 8,5 proc., od nadwyżki pobierany jest podatek w wysokości 12,5 proc. Należy pamiętać, że przy tej formie opodatkowania, daninę płaci się od przychodu, nie można uwzględnić kosztu jego uzyskania.
Od 2023 roku wynajmujący będzie miał dostępną tylko jedną formę płacenia podatku, będzie to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Najem okazjonalny – czy to się opłaca?
Sama forma umowy najmu nie przekłada się na koszty z nim związane. Przy wyborze rodzaju umowy powinniśmy zwrócić na jej inne aspekty. Wynajem okazjonalny jest z pewnością bardziej sformalizowaną wersją tej transakcji. Umowa nakłada pewne ograniczenia na obie strony. Wynajmujący nie może zerwać umowy wcześniej, nawet jeśli znajdzie chętnego na opłacanie wyższego czynszu. Patrząc na to ze strony najemcy, daje mu to poczucie większego bezpieczeństwa oraz stabilności. Z kolei fakt, że najemca podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wskazuje inny lokal, który zajmie, w razie eksmisji, a na dodatek właściciel tego lokalu poświadcza taką możliwość, pozwala na ominięcie zapisów, które chronią lokatorów przed eksmisją właśnie. Jest to ogromny ukłon w stronę właścicieli mieszkań, którzy boją się, że nie będą w stanie pozbyć się niepłacących czynszu lokatorów. Jest to forma zabezpieczenia prawa własności do lokalu dla wynajmującego. Dodatkowo sama forma zawierania umowy najmu, w którą zaangażowany jest notariusz daje obu stronom poczucie bezpieczeństwa, że wszystko odbywa się zgodnie z polskim prawem i wszelkie formalności zostały spełnione.
Patrząc na najem okazjonalny z perspektywy najemcy, możemy mieć wątpliwości czy tych formalności nie ma aż za dużo. Należy jednak pamiętać, że takie zabezpieczenie praw wszystkich zainteresowanych wymaga spełnienia dodatkowych formalności, a zawsze pozostaje nam do wyboru zwykła umowa najmu.
Wybierając pomiędzy zwykłą umowa najmu a umową o najem okazjonalny, musimy się zastanowić, co jest dla nas ważniejsze. Gwarancje, jakie daje umowa zarówno wynajmującemu jak i najemcy w pewnych sytuacjach mogą stać się obciążeniem. Ważne jest jednak, że ustawodawca przewidział możliwość wyboru, na jakich zasadach będziemy uczestniczyć w tej transakcji.
Chcesz sprzedać mieszkanie? – Zapraszamy do naszego skupu nieruchomości